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买家安全指南
适用于巴厘岛、泰国和迪拜。

在您为海外别墅或公寓付款之前,了解导致外国买家血本无归的陷阱。名义持有结构、法律产权类型、租赁和付款危险信号,以及签署前必须询问的确切问题——全部汇集在一份通俗易懂的PDF中,专为保护您的利益而设计。

内容概览

在掉入陷阱之前
先了解陷阱。

  • 名义持有结构,外国买家全额损失的首要原因
  • 实际允许外国人拥有或持有房产的法律产权类型
  • 巴厘岛:租赁持有vs Hak Pakai,以及陷害买家的租约延期条款
  • 泰国:公寓49%外国所有权配额和FET表格付款规则
  • 迪拜:预售托管(2007年第8号法律)、RERA/Oqood登记和永久产权区域
  • 预示欺诈的付款危险信号,托管账户vs个人账户
  • 签署前必须向持证公证人或律师提出的确切问题

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完整指南,
按市场分类。

为方便阅读而翻译。英文文本为准;本内容为一般信息,非法律建议。

完整指南

每位买家必须核查的事项

代持陷阱——全额损失的头号原因

  • 外国人不能在印度尼西亚拥有永久产权(Hak Milik)土地。如果有人向您提供通过印尼代持人"代您"持有产权的"永久产权",请将其视为危险信号,而非变通办法。
  • 印尼法院已多次裁定代持安排自始无效。外国"实益所有人"可能最终对土地没有任何可执行的权利主张。
  • 根据巴厘岛2026年法规,代持结构正受到主动打击,存在资产被没收的风险。
  • 请询问:"具体的法定产权类型是什么,我的名字在哪里?"如果答案不是您可以合法持有的产权类型(Hak Pakai或已登记的租赁权/Hak Sewa),请立即停止。

了解您的法定产权类型

  • Hak Milik(永久产权):仅限印尼公民。外国人无法获得——无论是直接持有还是通过代持人。
  • Hak Pakai(使用权):持有有效居留许可(KITAS/KITAP)的外国人可以持有。有时间限制但可续期。
  • 租赁权(Hak Sewa):最常见的安全途径。您租赁固定期限(通常为25-30年),续期条款需提前以书面形式约定。
  • HGB(建设权):由印尼法人实体(PT PMA)持有,非个人——如果您设立公司则相关。

在做任何决定之前先阅读租赁条款

  • 确认确切的租期长度和续期机制。"双方协商同意"不是续期权利——而是在到期时被重新定价或拒绝的邀请。
  • 安全的续期条款应现在就以书面形式固定价格或明确的计算公式。
  • 检查租赁期结束时您建造的任何建筑物会如何处理。
  • 确认土地尚未被租赁、抵押或存在争议。

追踪资金——付款路径

  • 资金应支付至公司账户或持牌公证人的托管账户——绝不支付至个人账户。
  • 支付至个人账户是巴厘岛房产欺诈的常见手段。
  • 警惕要求快速支付大额定金以"锁定"交易的压力。
  • 将每笔付款、里程碑和退款条件都写入书面合同。

分区、许可证和建筑本身

  • 确认土地分区允许您的预期用途(住宅、旅游/别墅出租、商业)。绿区农业用地通常不能建造。
  • 对于新建项目,检查建筑许可证(PBG,原IMB)是否存在且与所售内容相符。
  • 对于别墅租金收入,确认法律依据——许多"投资"别墅是基于可疑的租金收益承诺出售的。

在您爱上项目之前先审查开发商

  • 检查公司是否正式注册(OSS-RBA)以及实际运营了多长时间。
  • 搜索法律纠纷、未完成项目和投诉——包括外籍人士论坛和当地新闻。
  • 对那些在从同一笔交易中赚取佣金的同时"验证"开发商的代理人保持怀疑。
  • 如果开发商向您施压或阻止独立法律审查,请立即离开。

签字前向您的公证人(PPAT)提出的问题

  • 具体的产权类型是什么,作为外国人我是否可以合法获得?
  • 目前这块土地的登记法定所有人是谁,是否存在任何产权负担?
  • 这份合同按书面内容在印尼法院是否可执行?
  • 适用哪些税费,每项的法定责任人是谁?
  • 您建议在完成交易前进行哪些独立尽职调查?
分区域说明

购买地点决定风险高低

每个市场都有各自陷阱的区域。以下是外国买家最常询问区域需要注意的事项。

Canggu(仓古)
最热门的别墅投资区域——也是过度开发最严重的。许多别墅位于法律上不能建造的绿区(农业)土地上,通常没有有效的PBG建筑许可证。在做任何决定之前先验证分区和许可证。
Seminyak(水明漾)
成熟的高价旅游核心区,几乎全部为租赁权。许多租赁现已进入中期,因此请检查确切的剩余年限以及续期价格是否以书面形式固定——而非留待"双方协商同意"。
Ubud(乌布)
内陆文化中心。大部分土地是subak(灌溉稻田)土地,受遗产和分区限制;请以书面形式确认该具体地块对您的预期用途是合法可建的。
Uluwatu / Bukit(乌鲁瓦图/布吉特)
快速发展的悬崖顶区域,供水、道路通行和地役权是反复出现的争议点。确认公用设施、地块的合法通行权,以及悬崖/退界规则是否允许您的建造。
Sanur(沙努尔)
更安静、更成熟,产权通常更清晰,收益率较低。仍需确认您获得的是Hak Pakai还是已登记的租赁权(Hak Sewa)——绝不是代持"永久产权"。

为方便阅读而翻译。英文文本为准;本内容为一般信息,非法律建议。

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每位买家必须核查的事项

名义公司陷阱——导致全部损失的头号原因

  • 外国人不能在泰国直接拥有土地。设立一家由"名义"泰国股东持股的泰国公司来为您持有土地,违反《土地法》和《外国人经营法》,并受到主动调查。
  • 如果有人向您提供通过泰国公司持有的土地,您控制一切但只持有49%股份,而被动的泰国人持有51%,请将其视为严重警示信号,而非变通办法。
  • 请问:"我将持有什么确切的法定产权,能否以我本人名义登记?"如果诚实的答案依赖于名义持有人,请立即停止。

了解您的合法所有权途径

  • 公寓永久产权:外国人可以完全拥有公寓单元——但前提是该建筑在其49%外国人所有权配额内(《公寓法》B.E. 2522)。请获得书面确认配额名额可用。
  • 登记租赁权:在土地厅登记的土地或房屋租赁,期限最长30年(《民商法典》第540条)。
  • 用益权/地上权:在特定情况下可以赋予外国人对土地安全、合法使用权的其他可登记权利。

30年租赁上限与"90年"神话

  • 泰国法律规定房产租赁上限为30年。"30+30+30"或"90年"租赁是私人承诺,而非保证——续约不是自动的,可能对新业主或出租人的继承人不具约束力。
  • 超过3年的租赁必须在土地厅登记,才能在整个期限内具有可执行性。
  • 确认有明确条款约束出租人的继承人和继任者。

追踪资金——付款路径和FET表格

  • 要以您的名义登记公寓,您的购房资金通常必须以外币从海外汇入泰国,由您的泰国银行出具外汇交易(FET)表格,说明该资金用于购买该单元。
  • 以现金、加密货币支付,通过国内经纪人或汇入个人账户,可能导致无法进行合法产权登记。
  • 资金应汇入已登记的公司账户或持牌托管代理——绝不能汇入个人账户。

产权证、分区规划和许可证

  • 最强的土地产权是Chanote(Nor Sor 4 Jor)——经GPS测量的完整产权。较弱的地契(Nor Sor 3、Sor Kor 1)可能难以转让、抵押或建造。
  • 对于公寓,请确认该建筑已根据《公寓法》登记,并且存在单元产权证。
  • 检查建筑许可证,对于大型项目还需检查环境影响评估(EIA)是否到位,以及分区规划是否允许您的预期用途。

在您心动之前先审查开发商

  • 检查该公司是否已正式注册(DBD)以及实际运营了多长时间。
  • 搜索诉讼、破产、烂尾项目和投诉——泰国新闻、外籍人士论坛和Google评论。
  • 对那些一边"验证"开发商一边从同一笔交易中赚取佣金的代理人保持怀疑。如果他们不鼓励独立法律审查,请立即离开。

签字前向您的律师提出的问题

  • 我将持有什么确切的法定产权,能否以我本人名义登记?
  • 对于公寓,是否有来自法人团体的书面确认外国人配额名额?
  • 我的租赁是否在土地厅登记了整个期限,任何续约承诺对谁具有约束力?
  • 如何生成FET表格以便我能以本人名义登记产权?
  • 在土地厅需缴纳哪些税费,各由谁支付?
分区域说明

购买地点决定风险高低

每个市场都有各自陷阱的区域。以下是外国买家最常询问区域需要注意的事项。

普吉岛(Phuket)
泰国最大的外国人别墅和公寓市场。警惕西海岸非法的名义公司别墅销售,对于公寓请书面确认建筑的49%外国人所有权配额中有空余名额。
曼谷(Bangkok)
以公寓为主,产权登记制度完善。在承诺购买前,请向法人团体确认外国人配额名额,并审查建筑的偿债基金和财务状况。
清迈(Chiang Mai)
价格较低,租赁权和带地房产交易更多。坚持要求Chanote(Nor Sor 4 Jor)产权——Nor Sor 3 Gor等较弱地契更难转让、抵押或建造。
苏梅岛(Koh Samui)
岛上别墅通常以租赁权或公司结构形式出售。洪水、合法道路通行权以及在土地厅登记任何30年租赁是成败关键的检查项目。
芭提雅(Pattaya)
公寓供应量大,存在真实的供过于求风险。验证建筑完工情况和配额名额;一些老旧建筑存在法人团体债务,会成为业主的问题。

为方便阅读而翻译。英文文本为准;本内容为一般信息,非法律建议。

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每位买家必须核查的事项

期房是亏钱的地方——以及保护你的托管规则

  • 与巴厘岛或泰国不同,外国人可以在迪拜拥有永久产权房产——但仅限于指定的"永久产权区域"。这里的危险很少是非法所有权;而是从开发商那里购买期房,开发商延期、资金耗尽或从未完工。
  • 根据法律(Dubai Law No. 8 of 2007),每个期房项目必须在RERA注册,你的付款必须进入由Dubai Land Department监管的项目托管账户——只有在经过验证的施工里程碑达成后才能释放给开发商。
  • 如果有人要求你付款到开发商的普通公司账户、个人账户,或"直接"付款以获得折扣,请停止。托管账户之外的钱就是法律保护之外的钱。
  • 询问:"RERA项目注册号和托管账户号是什么,每笔付款都会进入该托管账户吗?"如果他们无法同时提供这两项,不要付款。

永久产权vs租赁产权——以及你实际被允许购买的地方

  • 外国人只能在政府指定的永久产权区域购买永久产权(例如Dubai Marina、Downtown Dubai、Palm Jumeirah、Business Bay、Dubai Hills等)。在这些区域之外,外国人所有权通常仅限于长期租赁产权或使用权。
  • 以书面形式确认你购买的是永久产权还是租赁产权,如果是租赁产权——确认具体期限以及到期后会发生什么。
  • 阿联酋的产权证由Dubai Land Department(DLD)颁发。在完工之前,期房单元记录在DLD的临时"Oqood"登记册上,而不是最终产权证。
  • 询问:"该单元是否在指定的永久产权区域内,完工后我是否会收到以我自己名义登记的DLD产权证?"

在你爱上之前——先核查开发商和项目是否已注册

  • 开发商和具体项目都必须在RERA注册。你可以通过DLD的官方渠道(Dubai REST应用程序/DLD电子服务)验证项目、其托管账户及其完工状态,而不仅仅是宣传册。
  • 搜索开发商的往绩记录:已交付项目、交付延迟、取消的项目以及DLD/RERA处罚。迪拜有取消期房项目的公开记录。
  • 对"保证"租金回报、保证资本增长或听起来过于慷慨的交付后付款计划持怀疑态度——这些是营销手段,不是合同确定性。
  • 警惕那些在赚取同一笔销售佣金的同时"验证"开发商的代理人。在迪拜,经纪人本身必须持有RERA许可证——询问经纪人的RERA/BRN号码。

在做任何事之前先阅读SPA

  • 买卖协议(SPA)是约束你的文件。对于期房,它应该说明完工/交付日期、与施工里程碑挂钩的付款时间表、托管账户,以及如果开发商延迟会发生什么。
  • 查找如果开发商未能按时交付的罚款/赔偿条款,以及争议解决机制。许多期房SPA严重偏向开发商。
  • 了解DLD费用(通常为4%的过户费加上管理费和Oqood注册费)以及由谁支付——以及交付后你每年需要支付的服务费。
  • 确认如果项目被取消,你的付款会怎样:根据托管法,取消项目的资金通过DLD处理,但流程和时间很重要。

跟踪资金——付款路径

  • 每笔付款都应进入该特定项目的指定RERA托管账户——绝不是个人账户,绝不是无关公司,绝不是现金或加密货币以"节省费用"。
  • 将你付款指令上的托管账户名称和号码与SPA以及DLD的项目记录进行核对。
  • 保留每笔付款的证明;你需要它来登记单元,如果出现问题,还需要它来提出索赔。
  • 警惕在你验证项目和托管之前,要求你快速支付大笔款项以"锁定"价格的压力。

服务费、交付以及让外国买家惊讶的事情

  • 交付后,你需要支付按社区设定并根据迪拜共同所有财产规则监管的年度服务费。这些费用差异很大——在购买之前而不是之后查看每平方英尺的费率。
  • 交付时,在你接收之前以及在SPA允许的情况下在最终付款之前,检查单元(进行"查验"检查)。
  • 如果你购买的是现房(非期房)房产,标准的转售合同是DLD的"Form F"(统一销售合同),通常由注册产权转让师或DLD的受托人办公室持有定金。
  • 抵押贷款(如有)必须在DLD注册;在过户前确认房产上的任何现有抵押贷款已清除。

在签字前要问律师的问题

  • 该项目及其托管账户是否在RERA和DLD注册,项目目前的状态是什么?
  • 该单元是否在指定的永久产权区域内,我是否会收到以我自己名义登记的DLD产权证(或者对于期房,现在是否会收到Oqood登记)?
  • 每笔付款是否都会进入项目托管账户,该账户的名称和号码是什么?
  • 如果完工延迟,开发商的义务和罚款是什么,如果项目被取消,我的钱会怎样?
  • DLD费用总额、注册费和持续的服务费是多少,谁负责每一项?
分区域说明

购买地点决定风险高低

每个市场都有各自陷阱的区域。以下是外国买家最常询问区域需要注意的事项。

Dubai Marina
成熟的永久产权区,大多是现房——但年度服务费很高。在购买前确认每平方英尺的服务费率以及建筑的查验/维护历史。
Downtown Dubai
高端永久产权区,大部分已完工。验证DLD产权证是否以你自己的名义颁发,并为交付时的高额服务费做好预算。
Palm Jumeirah
永久产权区,转售(Form F)交易频繁。确认单元上没有现有抵押贷款,并且海滩和公共通行权有明确的文件记录。
Business Bay
期房供应量大。坚持要求RERA项目注册号和托管账户,并将营销的交付日期视为需要验证的声明,而不是承诺。
Jumeirah Village Circle(JVC)
价格实惠的期房热点,有许多小型开发商,存在真实的延迟风险。检查开发商的交付往绩记录,并确保每笔付款都进入项目托管账户。
Dubai Hills Estate
总体规划的永久产权区,主要是大型开发商的期房。确认Oqood登记,并确保付款计划与经过验证的施工里程碑挂钩,而不是日历。