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为海外购房的澳大利亚人提供

针对海外购房的独立尽职调查

对您的海外开发商和合同进行独立AI尽职调查,旨在发现可能导致外国买家损失全部资金的法律陷阱,在您支付任何款项之前。现已覆盖巴厘岛、泰国和迪拜，更多市场即将上线。

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不收开发商资金 24小时内出报告 巴厘岛 · 泰国 · 迪拜
签约前核实
清晰的红色/黄色/绿色风险报告
代持所有权无效租赁产权到期陷阱期房开发商破产绕过托管账户的付款未经核验的土地产权隐藏的合同风险条款
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US$10.4B≈ AUD 16B外国资金被困于巴厘岛非法代持结构(K3NI,2026年)
2026印尼新法将代持"所有权"定为刑事犯罪——外国买家面临资产没收
29%巴厘岛别墅买家为澳大利亚人——最大外国买家群体
10,500巴厘岛房产通过非法代持由外国人持有,现面临执法(K3NI,2026年)
1.6M2025年澳大利亚访问巴厘岛人次,为其最大外国买家群体(BPS Indonesia)
From AUD 195PropSafe核查费用——独立、快速、为您保驾护航
THB 15.1B≈ AUD 700M泰国当局正在起诉的代持安排损失估值(DBD,2025年)
2025最高法院推翻"30+30+30"租约延期陷阱——上限仍为30年
46,918家公司被标记进行代持调查;852家已被起诉(DBD,2025年)
49%泰国公寓楼外国所有权上限——超过此比例,产权无法登记
14,8992025年外国人公寓转让,毛收益率6.28%(净收益实际为4–5%)
From AUD 195PropSafe核查费用——独立、快速、为您保驾护航
AED 761B≈ AUD 320B2024年迪拜房产销售创纪录——该交易量也吸引未注册开发商(DLD)
~60%2024年迪拜销售为期房——延期、破产和取消打击买家的领域
2007期房付款必须存入RERA监管的托管账户(Law No. 8 of 2007)
Oqood期房必须在DLD的Oqood登记册上——未注册意味着无法律权益
Freehold外国人可在迪拜拥有永久产权——但仅限指定区域(DLD)
From AUD 195PropSafe核查费用——独立、快速、为您保驾护航
问题所在

您找到了别墅别墅公寓。
您不应该信任那份合同。

每周都有澳大利亚人将毕生积蓄投入海外房产,特别是在巴厘岛,并签署他们并不完全理解的合同,与他们未经核实的开发商合作,使用外国政府随时可能废除的法律结构。

巴厘岛最常见的陷阱是代持结构。开发商或代理安排一名印度尼西亚公民在技术上"代表您"拥有土地。看起来像是所有权,但实际上不是。印度尼西亚法院从一开始就将这些安排视为无效,这可能导致外国买家对土地没有任何可执行的权利主张。

泰国有其自己版本的同样陷阱。外国人不能直接拥有土地,因此交易通过有代持股东的泰国公司或"代表您"持有产权的泰国个人来推进——两者都违反了泰国的《土地法》。即使是合法的公寓购买也可能失败,如果该建筑已经达到49%的外国所有权上限,因为您的产权永远无法登记。

迪拜不同——这让人们放松警惕。这里外国人确实可以拥有永久产权,但仅限于指定区域,而且大多数销售是期房。当开发商拖延或从未完工,或者当付款被转到法律要求的RERA监管托管账户之外时(2007年第8号法律),资金就会损失。精美的宣传册不等于已注册的项目。

在国内购房您不会不让产权转让律师审查合同。但在海外,大多数买家先签约再寄希望。语言是外文,法律是外国的,而律师既昂贵又缓慢,而且往往存在利益冲突,因为他们的报酬来自向您出售房产的同一方。

PropSafe是独立的。我们不从开发商或代理那里收取任何费用。我们只为您工作。

10,500
根据印尼代持危机工作组(K3NI)数据,巴厘岛房产通过非法代持结构由外国人持有。2026年法规下执法力度正在加强。
SOURCE: Indonesian Nominee Crisis Working Group (K3NI), 2026
US$10.4B≈ AUD 16B
通过这些无效代持安排暴露的外国资金估值——印尼法院可视为从未合法拥有的资金。
SOURCE: Indonesian Nominee Crisis Working Group (K3NI), 2026
29%
根据中介销售数据,巴厘岛别墅买家中澳大利亚人占比,为最大外国买家群体。2025年超过1.6百万澳大利亚人访问巴厘岛。
SOURCE: Bali brokerage sales data; BPS Indonesia Tourism Statistics 2025
46,918
泰国当局标记进行代持调查的公司数量,其中852家已被起诉,涉及包括房地产在内的高风险行业。估计损失超过THB 15B(≈ AUD 700M)。
SOURCE: Thailand Department of Business Development (DBD), 2025
2025
2025年3月最高法院裁决使"30+30+30"租约延期结构无效。任何承诺超过30年上限续约的别墅合同,所售内容已被法院推翻。
SOURCE: Thai Supreme Court ruling, March 2025; Land Code s.86
14,899
2025年泰国外国人公寓转让——外国人可在49%配额内拥有公寓永久产权——平均毛收益率6.28%(净收益实际为4–5%)。
SOURCE: REIC; Global Property Guide, Q3 2025
AED 761B≈ AUD 320B
2024年迪拜房地产交易总值,创历史新高。与巴厘岛或泰国不同,外国人可在此拥有永久产权——但仅限指定区域,且该交易量吸引未注册开发商和停滞或永不完工的期房项目。
SOURCE: Dubai Land Department (DLD), 2024
Law No. 8 / 2007
迪拜每个期房项目必须在RERA注册,买家资金仅能进入受监管的托管账户,根据经核实的施工里程碑释放。付款转至托管外——个人或公司账户——是外国买家损失定金的典型方式。
SOURCE: Dubai Law No. 8 of 2007 (Escrow Accounts); RERA
Oqood
期房销售必须在产权证存在之前记录在DLD的Oqood临时登记册上。未在Oqood登记的期房单位不给您任何已记录的房产法律权益——付款前的关键核查。
SOURCE: Dubai Land Department (DLD) — Oqood off-plan registration
市场情况

上涨空间是真实的。风险也是。

海外房产可以带来强劲回报——这正是为什么大量资金快速流动,以及为什么未经核实的开发商和无法执行的合同如此盛行。以下是您所关注市场的真实、有来源支持的情况。每个数字都有引用;净回报低于毛回报。

平均房产价格走势(指数化,2020 = 100)
100101109122144158202020212022202320242025index

巴厘岛别墅价格自COVID后重新开放以来每年上涨约10–12%——但快速上涨的市场恰恰是未注册开发商和非法代持交易的聚集地。

SOURCE: REID / InvestLandBali, Tranio, Bamboo Routes (2025)

年租金收入:Airbnb vs 长租(代表性别墅)
38,000Airbnb(短租)22,000月租(长租)US$ / year

短租(Airbnb)毛收入可能高于长租,但成本、空置率和管理费用要高得多——且仅在您的产权和许可证实际有效时才成立。

SOURCE: Airbtics, Bali Villa Realty (2025/26)

按策略划分的指示性毛租金收益率
10Airbnb(短租)6月租(长租)% gross

成本前毛收益率。实际净收益率要低几个百分点——尤其是Airbnb扣除平台费、管理费和空置后。

SOURCE: Airbtics, Bali Villa Realty (2025/26)

平均公寓价格走势(指数化,2020 = 100)
10099106117124130202020212022202320242025index

普吉岛公寓价格在2021年重新开放后强劲反弹并持续稳定增长——强劲需求也催生了期房和续约陷阱交易。

SOURCE: Knight Frank Thailand, CBRE, REIC — Phuket market reports (2025)

年租金收入:Airbnb vs 长租(代表性公寓)
520,000Airbnb(短租)300,000月租(长租)THB / year

短租在旺季毛收入更高,但面临严重季节性波动(5–10月淡季)和20–30%管理费;长租收入更稳定。

SOURCE: Alestria Property, JFTB Real Estate Phuket (2025)

按策略划分的指示性毛租金收益率
11Airbnb(短租)7月租(长租)% gross

成本前毛收益率。扣除费用和空置后,净收益率实际为短租4.5–6.5%、长租3.5–5.5%。

SOURCE: Alestria Property, JFTB Real Estate Phuket (2025)

平均住宅单价(每平方英尺,AED)
8908701,0391,1591,4501,640202020212022202320242025AED / sq ft

迪拜房价在2021年后飙升至历史高位——期房市场火爆,核心风险是开发商破产和项目停滞,而非代持结构。

SOURCE: Dubai Land Department RPPI, ValuStrat, Property Monitor (2025)

年租金收入:短租 vs 长租(代表性一居室)
135,000短租(度假屋)100,000长租(年租约)AED / year

度假屋(短租)毛收入更高,但运营成本达30–40%且需要DTCM许可证;年租稳定且管理投入更低。

SOURCE: Bayut, Map Homes Real Estate — Dubai yield data (2025)

按策略划分的指示性毛租金收益率
9短租(度假屋)6.7长租(年租约)% gross

成本前毛收益率。净收益率约为短租6.5–9%、长租5–6%;高端/豪华区域收益率更低。

SOURCE: Bayut, Map Homes Real Estate — Dubai yield data (2025)

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高风险
检测到可能的代持结构
产权文件显示土地所有权由个人持有,附有一份将外国人列为"受益所有人"的附加协议。这种模式在印尼法律下属于非法且不可执行。
租赁延期条款含糊不清
续约描述为"双方协商同意",没有固定价格或计算公式。存在到期时失去土地使用权或面临高额续约要求的风险。
付款汇入个人账户
资金流向个人而非公司或公证托管账户。这是巴厘岛房产诈骗中的常见手法。
引用了双语公证契约
合同中列明了持牌PPAT公证人和印尼管辖法律。这部分结构正确。
仅供演示的示例。提供信息和风险标记,非法律建议。在签署前务必咨询持牌印尼公证人(PPAT)。
零开发商资金仅由买家付费。绝不接受开发商付费。独立性是我们的核心。
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提供信息,非法律建议我们标记风险并将您引导至持牌专业人士。
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两项核查

在您拿到合同之前。
以及在您签署合同之前。

核查一

开发商信任度核查

在您拿到合同之前。甚至在您实地考察之前。输入开发商或项目名称,了解公开记录的实际情况,或者该项目是否已存在危险信号。

  • 印尼公司注册状态(OSS-RBA)
  • 运营年限和公开可查的注册董事
  • 公开记录中的任何法律纠纷或处罚
  • 新闻和投诉论坛标记,附来源
  • 通俗易懂的红色、黄色或绿色总结
核查二

合同风险报告

当您拿到合同后,上传它。我们会根据导致外国买家在巴厘岛损失惨重的具体危险逐条审查,准确显示风险所在。

  • 代持结构风险,这是导致全部损失的首要原因
  • 对照外国人合法持有产权的选项核查产权类型
  • 租赁延期条款:明确、缺失或含糊不清
  • 付款路径:托管还是危险的个人账户
  • 分区和许可危险信号
  • 签署前应向公证人提出的确切问题
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