คำแปลโดยเครื่องเพื่อความสะดวก ฉบับภาษาอังกฤษถือเป็นฉบับที่มีผลบังคับ English
ดาวน์โหลดฟรี

คู่มือความปลอดภัยสำหรับผู้ซื้อ
สำหรับบาหลี ไทย และดูไบ

ก่อนที่คุณจะวางเงินซื้อวิลล่าหรือคอนโดในต่างประเทศ เรียนรู้กับดักที่ทำให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติสูญเสียทุกอย่าง โครงสร้างนอมินี ประเภทกรรมสิทธิ์ทางกฎหมาย สัญญาณเตือนเรื่องสัญญาเช่าและการชำระเงิน และคำถามที่จำเป็นต้องถามก่อนลงนาม — ทั้งหมดอยู่ในไฟล์ PDF ภาษาอังกฤษที่เข้าใจง่ายฉบับเดียว สร้างขึ้นเพื่อปกป้องคุณเท่านั้น

สิ่งที่อยู่ภายใน

รู้จักกับดัก
ก่อนที่คุณจะติดกับมัน

  • โครงสร้างนอมินี สาเหตุอันดับ 1 ของการสูญเสียทั้งหมดสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ
  • ประเภทกรรมสิทธิ์ทางกฎหมายที่อนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของหรือถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้จริง
  • บาหลี: สัญญาเช่า vs Hak Pakai และข้อกำหนดการต่อสัญญาเช่าที่เป็นกับดักสำหรับผู้ซื้อ
  • ไทย: โควต้าการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติ 49% ในคอนโดและกฎการชำระเงินผ่านแบบฟอร์ม FET
  • ดูไบ: เอสโครว์สำหรับโครงการระหว่างก่อสร้าง (กฎหมายหมายเลข 8 ปี 2007) การจดทะเบียน RERA/Oqood และพื้นที่ฟรีโฮลด์
  • สัญญาณเตือนการชำระเงินที่บ่งบอกถึงการฉ้อโกง เอสโครว์ vs บัญชีส่วนตัว
  • คำถามที่จำเป็นต้องถามโนตารีหรือทนายความที่ได้รับใบอนุญาตก่อนลงนาม

รับฟรี
ส่งทางอีเมลทันที

เลือกตลาดของคุณและเราจะส่งคู่มือไปยังกล่องจดหมายของคุณทันที ไม่ต้องชำระเงิน ไม่มีข้อผูกมัด

กรุณากรอกที่อยู่อีเมลที่ถูกต้อง
เราจะส่งคู่มือและข้อมูลอัปเดตเป็นครั้งคราว ยกเลิกได้ทุกเมื่อ ดูนโยบายความเป็นส่วนตัวของเรา
✓ ขอบคุณ คู่มือความปลอดภัยสำหรับผู้ซื้อของคุณกำลังจะถึง ตรวจสอบกล่องจดหมายของคุณในอีกสองสามนาที หากไม่พบ ตรวจสอบโฟลเดอร์สแปม
พร้อมตรวจสอบข้อตกลงจริงแล้วหรือยัง?
ดูราคา — เริ่มต้น A$195
อ่านตอนนี้

คู่มือฉบับสมบูรณ์
แยกตามตลาด

แปลเพื่อความสะดวก ข้อความภาษาอังกฤษเป็นข้อมูลอ้างอิงหลัก นี่เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย

คู่มือฉบับสมบูรณ์

สิ่งที่ผู้ซื้อทุกคนต้องตรวจสอบ

กับดักนอมินี — สาเหตุอันดับ 1 ของการสูญเสียทั้งหมด

  • ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินแบบ freehold (Hak Milik) ในอินโดนีเซียได้ หากมีใครเสนอ 'freehold' ผ่านนอมินีชาวอินโดนีเซียที่ถือกรรมสิทธิ์ 'แทนคุณ' ให้ถือว่าเป็นสัญญาณเตือนภัย ไม่ใช่ทางออก
  • ศาลอินโดนีเซียได้ตัดสินซ้ำแล้วซ้ำเล่าว่าข้อตกลงนอมินีเป็นโมฆะตั้งแต่เริ่มต้น 'เจ้าของผลประโยชน์' ชาวต่างชาติอาจไม่มีสิทธิเรียกร้องที่ดินที่บังคับใช้ได้
  • ภายใต้กฎระเบียบบาหลี 2026 โครงสร้างนอมินีกำลังถูกกำหนดเป้าหมายอย่างจริงจัง พร้อมความเสี่ยงต่อการยึดทรัพย์สิน
  • ถามว่า 'ประเภทกรรมสิทธิ์ทางกฎหมายที่แน่นอนคืออะไร และชื่อของฉันอยู่ในอะไร' หากคำตอบเป็นอะไรก็ตามนอกเหนือจากกรรมสิทธิ์ที่คุณสามารถถือได้ตามกฎหมาย (Hak Pakai หรือสัญญาเช่าที่จดทะเบียน/Hak Sewa) ให้หยุด

รู้จักประเภทกรรมสิทธิ์ทางกฎหมายของคุณ

  • Hak Milik (Freehold กรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ): สำหรับพลเมืองอินโดนีเซียเท่านั้น ไม่เปิดให้ชาวต่างชาติ — ไม่ว่าโดยตรงหรือผ่านนอมินี
  • Hak Pakai (สิทธิในการใช้): ชาวต่างชาติที่มีใบอนุญาตพำนักที่ถูกต้อง (KITAS/KITAP) สามารถถือได้ มีระยะเวลาจำกัดแต่ต่ออายุได้
  • Leasehold (Hak Sewa สัญญาเช่า): เส้นทางที่ปลอดภัยที่พบบ่อยที่สุด คุณเช่าเป็นระยะเวลาที่กำหนด (มักจะ 25-30 ปี) โดยมีเงื่อนไขการต่ออายุตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า
  • HGB (สิทธิในการสร้าง): ถือโดยนิติบุคคลอินโดนีเซีย (PT PMA) ไม่ใช่บุคคลธรรมดา — เกี่ยวข้องหากคุณตั้งบริษัท

อ่านเงื่อนไขสัญญาเช่าก่อนสิ่งอื่นใด

  • ยืนยันระยะเวลาที่แน่นอนและกลไกการต่ออายุ 'โดยข้อตกลงร่วมกัน' ไม่ใช่สิทธิในการต่ออายุ — มันคือคำเชิญให้ถูกกำหนดราคาใหม่หรือปฏิเสธเมื่อหมดอายุ
  • ข้อกำหนดการต่ออายุที่ปลอดภัยจะกำหนดราคาหรือสูตรที่ชัดเจนตั้งแต่ตอนนี้ เป็นลายลักษณ์อักษร
  • ตรวจสอบว่าเกิดอะไรขึ้นกับอาคารที่คุณสร้างเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด
  • ยืนยันว่าที่ดินยังไม่ถูกเช่า จำนอง หรืออยู่ในข้อพิพาท

ติดตามเงิน — เส้นทางการชำระเงิน

  • เงินควรโอนไปยังบัญชีบริษัทหรือบัญชีเอสโครว์ของโนตารีที่ได้รับใบอนุญาต — ไม่ใช่บัญชีส่วนตัวของบุคคล
  • การชำระเงินผ่านบัญชีส่วนตัวเป็นกลไกทั่วไปในการฉ้อโกงอสังหาริมทรัพย์บาหลี
  • ระวังแรงกดดันให้จ่ายเงินมัดจำจำนวนมากอย่างรวดเร็วเพื่อ 'รักษา' ดีล
  • ให้ทุกการชำระเงิน เหตุการณ์สำคัญ และเงื่อนไขการคืนเงินอยู่ในสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร

การแบ่งเขต ใบอนุญาต และตัวอาคารเอง

  • ยืนยันว่าการแบ่งเขตของที่ดินอนุญาตให้ใช้งานตามที่คุณตั้งใจ (ที่อยู่อาศัย การท่องเที่ยว/เช่าวิลล่า พาณิชย์) ที่ดินเกษตรเขตสีเขียวมักไม่สามารถสร้างได้
  • สำหรับการสร้างใหม่ ตรวจสอบว่าใบอนุญาตก่อสร้าง (PBG เดิมคือ IMB) มีอยู่และตรงกับสิ่งที่กำลังขาย
  • สำหรับรายได้จากการเช่าวิลล่า ยืนยันพื้นฐานทางกฎหมาย — วิลล่า 'การลงทุน' จำนวนมากถูกขายด้วยคำสัญญาผลตอบแทนจากการเช่าที่น่าสงสัย

ตรวจสอบผู้พัฒนาก่อนที่คุณจะหลงรัก

  • ตรวจสอบว่าบริษัทจดทะเบียนอย่างถูกต้อง (OSS-RBA) และดำเนินการมานานแค่ไหนจริงๆ
  • ค้นหาข้อพิพาททางกฎหมาย โครงการที่ไม่เสร็จ และข้อร้องเรียน — รวมถึงฟอรัมชาวต่างชาติและข่าวท้องถิ่น
  • ระมัดระวังตัวแทนที่ 'ตรวจสอบ' ผู้พัฒนาในขณะที่รับค่าคอมมิชชั่นจากการขายเดียวกัน
  • หากผู้พัฒนากดดันคุณหรือไม่สนับสนุนการตรวจสอบทางกฎหมายอิสระ ให้เดินออกไป

คำถามที่ต้องถามโนตารี (PPAT) ของคุณก่อนที่คุณจะเซ็น

  • ประเภทกรรมสิทธิ์ที่แน่นอนคืออะไร และมันมีให้ฉันในฐานะชาวต่างชาติตามกฎหมายหรือไม่
  • ใครคือเจ้าของทางกฎหมายที่จดทะเบียนของที่ดินนี้ตอนนี้ และมีภาระผูกพันใดๆ หรือไม่
  • สัญญานี้บังคับใช้ได้ในศาลอินโดนีเซียตามที่เขียนไว้หรือไม่
  • ภาษีและค่าธรรมเนียมใดบ้างที่ใช้ และใครรับผิดชอบตามกฎหมายสำหรับแต่ละรายการ
  • คุณแนะนำการตรวจสอบสถานะอิสระอะไรก่อนการทำสัญญาเสร็จสมบูรณ์
แยกตามพื้นที่

สถานที่ที่คุณซื้อส่งผลต่อความเสี่ยง

ทุกตลาดมีย่านที่มีกับดักเฉพาะของตัวเอง นี่คือสิ่งที่ต้องระวังในพื้นที่ที่ผู้ซื้อต่างชาติสอบถามมากที่สุด

Canggu
พื้นที่ลงทุนวิลล่าที่ร้อนแรงที่สุด — และสร้างมากเกินไปที่สุด วิลล่าจำนวนมากตั้งอยู่บนที่ดินเขตสีเขียว (เกษตรกรรม) ที่ตามกฎหมายไม่สามารถสร้างได้ มักไม่มีใบอนุญาตก่อสร้าง PBG ที่ถูกต้อง ตรวจสอบการแบ่งเขตและใบอนุญาตก่อนสิ่งอื่นใด
Seminyak
แกนท่องเที่ยวหลักที่เป็นผู้ใหญ่และราคาสูง เกือบทั้งหมดเป็น leasehold สัญญาเช่าจำนวนมากอยู่ในช่วงกลางระยะเวลาแล้ว ดังนั้นตรวจสอบจำนวนปีที่เหลืออยู่ที่แน่นอนและว่าราคาต่ออายุถูกกำหนดเป็นลายลักษณ์อักษรหรือไม่ — ไม่ใช่ทิ้งไว้ 'โดยข้อตกลงร่วมกัน'
Ubud
ใจกลางวัฒนธรรมในแผ่นดิน ที่ดินส่วนใหญ่เป็นที่ดิน subak (นาข้าวชลประทาน) ที่มีข้อจำกัดด้านมรดกและการแบ่งเขต ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าแปลงที่ดินเฉพาะสามารถสร้างได้ตามกฎหมายสำหรับการใช้งานที่คุณตั้งใจ
Uluwatu / Bukit
พื้นที่หน้าผาที่เติบโตอย่างรวดเร็วซึ่งแหล่งน้ำ การเข้าถึงถนน และสิทธิทางเป็นจุดพิพาทที่เกิดซ้ำ ยืนยันสาธารณูปโภค การเข้าถึงแปลงที่ดินตามกฎหมาย และว่ากฎหน้าผา/ระยะถอยอนุญาตให้สร้างของคุณได้
Sanur
เงียบกว่าและมีชื่อเสียงมากกว่า โดยทั่วไปมีกรรมสิทธิ์ที่สะอาดกว่าและผลตอบแทนต่ำกว่า ยังคงยืนยันว่าคุณได้รับ Hak Pakai หรือสัญญาเช่าที่จดทะเบียน (Hak Sewa) — ไม่ใช่

แปลเพื่อความสะดวก ข้อความภาษาอังกฤษเป็นข้อมูลอ้างอิงหลัก นี่เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย

คู่มือฉบับสมบูรณ์

สิ่งที่ผู้ซื้อทุกคนต้องตรวจสอบ

กับดักบริษัทนอมินี — สาเหตุอันดับ 1 ของการสูญเสียทั้งหมด

  • ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินโดยตรงในประเทศไทย การจัดตั้งบริษัทไทยโดยมีผู้ถือหุ้นไทย 'นอมินี' เพียงเพื่อถือครองที่ดินให้คุณนั้นผิดกฎหมายตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว — และมีการสอบสวนอย่างจริงจัง
  • หากมีใครเสนอที่ดินให้คุณผ่านบริษัทไทยที่คุณควบคุมทุกอย่างแต่ถือหุ้นเพียง 49% ในขณะที่คนไทยที่ไม่มีบทบาทถือหุ้น 51% ให้ถือว่านี่เป็นสัญญาณเตือนร้ายแรง ไม่ใช่ช่องทางหลีกเลี่ยง
  • ถามว่า: 'ฉันจะได้กรรมสิทธิ์ทางกฎหมายแบบใดกันแน่ และสามารถจดทะเบียนในชื่อของฉันเองได้หรือไม่?' หากคำตอบที่ตรงไปตรงมาขึ้นอยู่กับนอมินี ให้หยุดทันที

รู้จักเส้นทางการเป็นเจ้าของทางกฎหมายของคุณ

  • กรรมสิทธิ์แบบ freehold ในคอนโด: ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของห้องชุดได้โดยตรง — แต่ต้องอยู่ภายในโควต้าเจ้าของต่างชาติ 49% ของอาคาร (พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522) ขอยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่ามีโควต้าว่าง
  • สิทธิการเช่าจดทะเบียน: ที่ดินหรือบ้านที่เช่าได้สูงสุด 30 ปี (ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 540) โดยจดทะเบียนที่กรมที่ดิน
  • สิทธิเก็บกิน / สิทธิเหนือพื้นดิน: สิทธิอื่นๆ ที่สามารถจดทะเบียนได้ซึ่งสามารถให้ชาวต่างชาติใช้ที่ดินได้อย่างปลอดภัยและถูกกฎหมายในสถานการณ์เฉพาะ

ข้อจำกัดการเช่า 30 ปี และตำนานเรื่อง '90 ปี'

  • กฎหมายไทยกำหนดระยะเวลาการเช่าอสังหาริมทรัพย์สูงสุด 30 ปี สัญญาเช่า '30+30+30' หรือ '90 ปี' เป็นเพียงคำมั่นส่วนตัว ไม่ใช่การรับประกัน — การต่ออายุไม่เป็นไปโดยอัตโนมัติและอาจไม่ผูกพันเจ้าของรายใหม่หรือทายาทของผู้ให้เช่า
  • สัญญาเช่าที่ยาวกว่า 3 ปีต้องจดทะเบียนที่กรมที่ดินจึงจะบังคับใช้ได้ตลอดระยะเวลา
  • ยืนยันให้มีข้อกำหนดที่ชัดเจนว่าผูกพันทายาทและผู้สืบสิทธิ์ของผู้ให้เช่า

ติดตามเงิน — การโอนเงินและแบบฟอร์ม FET

  • เพื่อจดทะเบียนคอนโดในชื่อของคุณ เงินซื้อของคุณโดยปกติต้องเข้าประเทศไทยจากต่างประเทศในสกุลเงินต่างประเทศ โดยธนาคารไทยของคุณออกแบบฟอร์ม Foreign Exchange Transaction (FET) ระบุว่าเงินนั้นใช้ซื้อห้องชุด
  • การจ่ายเงินสด ด้วยสกุลเงินดิจิทัล ผ่านนายหน้าในประเทศ หรือเข้าบัญชีส่วนบุคคล อาจทำให้ไม่สามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายได้
  • เงินควรโอนเข้าบัญชีบริษัทที่จดทะเบียนหรือตัวแทนเอสโครว์ที่ได้รับใบอนุญาต — ไม่ใช่บัญชีส่วนตัวของบุคคล

โฉนดที่ดิน การผังเมือง และใบอนุญาต

  • โฉนดที่ดินที่แข็งแกร่งที่สุดคือ Chanote (โฉนดที่ดิน หรือ น.ส. 4 จ.) — กรรมสิทธิ์เต็มที่สำรวจด้วย GPS โฉนดที่ต่ำกว่า (น.ส. 3, ส.ค. 1) อาจโอน จำนอง หรือก่อสร้างได้ยาก
  • สำหรับคอนโด ยืนยันว่าอาคารจดทะเบียนภายใต้พระราชบัญญัติอาคารชุดและมีโฉนดห้องชุดอยู่
  • ตรวจสอบใบอนุญาตก่อสร้าง และสำหรับโครงการขนาดใหญ่ ให้ตรวจสอบรายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) ว่ามีครบถ้วน และการผังเมืองอนุญาตให้ใช้งานตามที่คุณตั้งใจ

ตรวจสอบผู้พัฒนาก่อนที่คุณจะหลงรัก

  • ตรวจสอบว่าบริษัทจดทะเบียนอย่างถูกต้อง (กรมพัฒนาธุรกิจการค้า) และดำเนินการมานานแค่ไหนจริงๆ
  • ค้นหาคดีความ การล้มละลาย โครงการที่ถูกทิ้งร้าง และข้อร้องเรียน — ข่าวไทย ฟอรัมชาวต่างชาติ และรีวิว Google
  • ระมัดระวังตัวแทนที่ 'ยืนยัน' ผู้พัฒนาในขณะที่รับค่าคอมมิชชั่นจากการขายเดียวกัน หากพวกเขาไม่สนับสนุนให้ตรวจสอบทางกฎหมายอิสระ ให้เดินออกไป

คำถามที่ต้องถามทนายความก่อนลงนาม

  • ฉันจะได้กรรมสิทธิ์ทางกฎหมายแบบใดกันแน่ และสามารถจดทะเบียนในชื่อของฉันได้หรือไม่?
  • สำหรับคอนโด มีการยืนยันโควต้าต่างชาติเป็นลายลักษณ์อักษรจากนิติบุคคลหรือไม่?
  • สัญญาเช่าของฉันจดทะเบียนที่กรมที่ดินตลอดระยะเวลาหรือไม่ และใครผูกพันกับคำมั่นต่ออายุ?
  • แบบฟอร์ม FET จะถูกสร้างขึ้นอย่างไรเพื่อให้ฉันสามารถจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อของฉันได้?
  • ภาษีและค่าธรรมเนียมใดบ้างที่ใช้ที่กรมที่ดิน และใครเป็นผู้จ่ายแต่ละรายการ?
แยกตามพื้นที่

สถานที่ที่คุณซื้อส่งผลต่อความเสี่ยง

ทุกตลาดมีย่านที่มีกับดักเฉพาะของตัวเอง นี่คือสิ่งที่ต้องระวังในพื้นที่ที่ผู้ซื้อต่างชาติสอบถามมากที่สุด

ภูเก็ต
ตลาดวิลล่าและคอนโดต่างชาติที่ใหญ่ที่สุดของประเทศไทย ระวังการขายวิลล่าผ่านบริษัทนอมินีที่ผิดกฎหมายบนชายฝั่งตะวันตก และสำหรับคอนโดให้ยืนยันโควต้าว่างในโควต้าเจ้าของต่างชาติ 49% ของอาคารเป็นลายลักษณ์อักษร
กรุงเทพฯ
ตลาดคอนโดเป็นหลักพร้อมการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่แข็งแกร่ง ยืนยันโควต้าต่างชาติจากนิติบุคคล และตรวจสอบกองทุนสำรองและการเงินของอาคารก่อนตัดสินใจ
เชียงใหม่
ราคาถูกกว่า มีข้อเสนอแบบ leasehold และบ้านที่มีที่ดินมากขึ้น ยืนกรานให้มีโฉนด Chanote (น.ส. 4 จ.) — โฉนดที่ต่ำกว่าเช่น น.ส. 3 ก. โอน จำนอง หรือก่อสร้างได้ยากกว่า
เกอะสมุย
วิลล่าบนเกาะมักขายแบบ leasehold หรือผ่านโครงสร้างบริษัท น้ำท่วม ทางเข้าถนนตามกฎหมาย และการจดทะเบียนสัญญาเช่า 30 ปีที่กรมที่ดินคือการตรวจสอบที่สำคัญที่สุด
พัทยา
อุปทานคอนโดสูงและมีความเสี่ยงอุปทานล้นจริง ตรวจสอบความสมบูรณ์ของอาคารและโควต้า อาคารเก่าบางแห่งมีหนี้นิติบุคคลที่กลายเป็นปัญหาของเจ้าของ

แปลเพื่อความสะดวก ข้อความภาษาอังกฤษเป็นข้อมูลอ้างอิงหลัก นี่เป็นข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย

คู่มือฉบับสมบูรณ์

สิ่งที่ผู้ซื้อทุกคนต้องตรวจสอบ

การซื้อออฟแพลนคือจุดที่เงินสูญหาย — และกฎเรื่องบัญชีเอสโครว์ที่คุ้มครองคุณ

  • ต่างจากบาหลีหรือไทย ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบ Freehold ในดูไบได้ — แต่เฉพาะใน 'พื้นที่ Freehold ที่กำหนด' เท่านั้น อันตรายที่นี่ไม่ใช่การเป็นเจ้าของที่ผิดกฎหมาย แต่คือการซื้อออฟแพลนจากผู้พัฒนาที่ล่าช้า ขาดเงินทุน หรือไม่เคยสร้างเสร็จ
  • ตามกฎหมาย (Dubai Law No. 8 of 2007) โครงการออฟแพลนทุกโครงการต้องจดทะเบียนกับ RERA และเงินที่คุณชำระต้องเข้าบัญชี escrow ของโครงการที่อยู่ภายใต้การกำกับของ Dubai Land Department — โดยจะปล่อยให้ผู้พัฒนาเฉพาะเมื่อมีการตรวจสอบความคืบหน้าการก่อสร้างตามขั้นตอนที่กำหนดแล้วเท่านั้น
  • หากมีใครขอให้คุณชำระเงินเข้าบัญชีบริษัทธรรมดาของผู้พัฒนา บัญชีส่วนตัว หรือ 'โอนตรง' เพื่อรับส่วนลด ให้หยุดทันที เงินที่อยู่นอกบัญชี escrow คือเงินที่อยู่นอกการคุ้มครองของกฎหมาย
  • ถามว่า 'หมายเลขจดทะเบียนโครงการกับ RERA และหมายเลขบัญชี escrow คืออะไร และการชำระเงินทุกครั้งจะเข้าบัญชี escrow นั้นหรือไม่' หากพวกเขาไม่สามารถให้ข้อมูลทั้งสองอย่างได้ อย่าจ่ายเงิน

Freehold กับ Leasehold — และที่ที่คุณได้รับอนุญาตให้ซื้อจริงๆ

  • ชาวต่างชาติสามารถซื้อแบบ Freehold ได้เฉพาะในพื้นที่ Freehold ที่รัฐบาลกำหนดเท่านั้น (เช่น Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills และอื่นๆ) นอกพื้นที่เหล่านี้ การเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติโดยทั่วไปจะจำกัดอยู่ที่สิทธิ Leasehold ระยะยาว หรือสิทธิ usufruct
  • ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าคุณกำลังซื้อแบบ Freehold หรือ Leasehold และ — หากเป็น Leasehold — ระยะเวลาที่แน่นอนและจะเกิดอะไรขึ้นเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา
  • โฉนดที่ดินใน UAE ออกโดย Dubai Land Department (DLD) จนกว่าจะแล้วเสร็จ หน่วยออฟแพลนจะถูกบันทึกในทะเบียนชั่วคราว 'Oqood' ของ DLD ไม่ใช่โฉนดที่ดินฉบับสมบูรณ์
  • ถามว่า 'หน่วยนี้อยู่ในพื้นที่ Freehold ที่กำหนดหรือไม่ และฉันจะได้รับโฉนดที่ดินจาก DLD ในนามของฉันเองเมื่อแล้วเสร็จหรือไม่'

ตรวจสอบว่าผู้พัฒนาและโครงการได้จดทะเบียนแล้ว — ก่อนที่คุณจะหลงรัก

  • ทั้งผู้พัฒนาและโครงการเฉพาะต้องจดทะเบียนกับ RERA คุณสามารถตรวจสอบโครงการ บัญชี escrow และสถานะการแล้วเสร็จผ่านช่องทางอย่างเป็นทางการของ DLD (แอป Dubai REST / DLD e-services) ไม่ใช่แค่โบรชัวร์
  • ค้นหาประวัติของผู้พัฒนา: โครงการที่ส่งมอบแล้ว การล่าช้าในการส่งมอบ โครงการที่ถูกยกเลิก และบทลงโทษจาก DLD/RERA ดูไบมีบันทึกสาธารณะของโครงการ off-plan ที่ถูกยกเลิก
  • ควรสงสัยในคำสัญญา 'รับประกัน' ผลตอบแทนจากการเช่า รับประกันกำไรจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้น หรือแผนการชำระเงินหลังส่งมอบที่ฟังดูดีเกินไป — สิ่งเหล่านี้เป็นการตลาด ไม่ใช่ความแน่นอนตามสัญญา
  • ระวังตัวแทนที่ 'ยืนยัน' ผู้พัฒนาในขณะที่ได้รับค่าคอมมิชชันจากการขายเดียวกัน ในดูไบ โบรกเกอร์ต้องได้รับใบอนุญาต RERA ด้วยตนเอง — ขอหมายเลข RERA / BRN ของโบรกเกอร์

อ่าน SPA ก่อนสิ่งอื่นใด

  • สัญญาซื้อขาย (SPA - Sale and Purchase Agreement) คือเอกสารที่ผูกมัดคุณ สำหรับ off-plan ควรระบุวันที่แล้วเสร็จ/ส่งมอบ ตารางการชำระเงินที่เชื่อมโยงกับขั้นตอนการก่อสร้าง บัญชี escrow และสิ่งที่เกิดขึ้นหากผู้พัฒนาล่าช้า
  • มองหาข้อกำหนดเกี่ยวกับค่าปรับ/ค่าชำระเงินหากผู้พัฒนาไม่สามารถส่งมอบตามกำหนด และกลไกการระงับข้อพิพาท SPA สำหรับ off-plan หลายฉบับมีน้ำหนักเอียงไปทางผู้พัฒนาอย่างมาก
  • ทำความเข้าใจค่าธรรมเนียม DLD (โดยทั่วไปคือค่าธรรมเนียมการโอน 4% บวกค่าธรรมเนียมการบริหารและค่าลงทะเบียน Oqood) และใครเป็นผู้จ่าย — และค่าบริการที่คุณจะต้องจ่ายทุกปีหลังการส่งมอบ
  • ยืนยันว่าเกิดอะไรขึ้นกับเงินที่คุณชำระหากโครงการถูกยกเลิก: ภายใต้กฎหมาย escrow เงินของโครงการที่ถูกยกเลิกจะได้รับการจัดการผ่าน DLD แต่กระบวนการและระยะเวลามีความสำคัญ

ติดตามเงิน — เส้นทางการชำระเงิน

  • การชำระเงินทุกครั้งควรเข้าสู่บัญชี RERA escrow ที่ระบุชื่อสำหรับโครงการนั้นโดยเฉพาะ — ไม่ใช่ให้บุคคล ไม่ใช่ให้บริษัทที่ไม่เกี่ยวข้อง ไม่ใช่เงินสดหรือสกุลเงินดิจิทัลเพื่อ 'ประหยัดค่าธรรมเนียม'
  • จับคู่ชื่อและหมายเลขบัญชี escrow ในคำสั่งชำระเงินของคุณกับ SPA และกับบันทึกของ DLD สำหรับโครงการนั้น
  • เก็บหลักฐานการชำระเงินทุกครั้ง คุณจะต้องใช้เพื่อลงทะเบียนหน่วย และหากมีปัญหาเกิดขึ้น เพื่อยื่นเรียกร้อง
  • ระวังแรงกดดันให้จ่ายเงินจำนวนมากอย่างรวดเร็วเพื่อ 'ล็อกราคา' ก่อนที่คุณจะตรวจสอบโครงการและบัญชี escrow

ค่าบริการ การส่งมอบ และสิ่งที่ทำให้ผู้ซื้อต่างชาติประหลาดใจ

  • หลังการส่งมอบ คุณต้องจ่ายค่าบริการรายปีที่กำหนดตามแต่ละชุมชนและอยู่ภายใต้กฎหมายทรัพย์สินกรรมสิทธิ์ร่วมของดูไบ ค่าบริการแตกต่างกันมาก — ตรวจสอบอัตราต่อตารางฟุตก่อนซื้อ ไม่ใช่หลังซื้อ
  • เมื่อส่งมอบ ให้ตรวจสอบยูนิต (การตรวจ 'snagging') ก่อนรับมอบและก่อนชำระเงินงวดสุดท้าย หาก SPA อนุญาต
  • หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์พร้อมอยู่ (ไม่ใช่ off-plan) สัญญาซื้อขายมือสองมาตรฐานคือ Form F ของ DLD (Unified Sale Contract หรือสัญญาซื้อขายแบบรวม) โดยปกติจะมีเงินมัดจำที่ถือโดยผู้รับมอบอำนาจที่จดทะเบียนหรือสำนักงานผู้รับมอบอำนาจของ DLD
  • สินเชื่อที่อยู่อาศัย (หากมี) ต้องจดทะเบียนกับ DLD ยืนยันว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ได้รับการชำระแล้วก่อนโอน

คำถามที่ควรถามทนายความก่อนลงนาม

  • โครงการนี้และบัญชี escrow ได้จดทะเบียนกับ RERA และ DLD หรือไม่ และสถานะปัจจุบันของโครงการเป็นอย่างไร
  • ยูนิตนี้อยู่ในพื้นที่ freehold ที่กำหนดหรือไม่ และฉันจะได้รับโฉนดที่ดินจาก DLD ในนามของฉันเอง (หรือการจดทะเบียน Oqood ตอนนี้ สำหรับ off-plan) หรือไม่
  • การชำระเงินทุกครั้งจะเข้าบัญชี escrow ของโครงการหรือไม่ และชื่อและหมายเลขบัญชีนั้นคืออะไร
  • ภาระผูกพันและค่าปรับของผู้พัฒนาคืออะไรหากการก่อสร้างล่าช้า และจะเกิดอะไรขึ้นกับเงินของฉันหากโครงการถูกยกเลิก
  • ค่าธรรมเนียม DLD ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน และค่าบริการต่อเนื่องทั้งหมดคือเท่าไร และใครเป็นผู้รับผิดชอบแต่ละรายการ
แยกตามพื้นที่

สถานที่ที่คุณซื้อส่งผลต่อความเสี่ยง

ทุกตลาดมีย่านที่มีกับดักเฉพาะของตัวเอง นี่คือสิ่งที่ต้องระวังในพื้นที่ที่ผู้ซื้อต่างชาติสอบถามมากที่สุด

ดูไบ มารีนา (Dubai Marina)
โครงการ freehold ที่จัดตั้งมานานพร้อมยูนิตสำเร็จรูปส่วนใหญ่ — แต่มีค่าบริการรายปีสูง ตรวจสอบอัตราค่าบริการต่อตารางฟุตและประวัติการแก้ไขข้อบกพร่อง/การบำรุงรักษาของอาคารก่อนซื้อ
ดาวน์ทาวน์ ดูไบ (Downtown Dubai)
โครงการ freehold ระดับพรีเมียมที่ก่อสร้างแล้วเสร็จส่วนใหญ่ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าโฉนดที่ดิน DLD ออกในนามของคุณเองและจัดสรรงบประมาณสำหรับค่าบริการระดับพรีเมียมเมื่อรับมอบ
ปาล์ม จูไมราห์ (Palm Jumeirah)
โครงการ freehold ที่มีการซื้อขายต่อ (Form F) บ่อยครั้ง ยืนยันว่าไม่มีการจำนองที่มีอยู่กับยูนิตและสิทธิ์การเข้าถึงชายหาดและพื้นที่ส่วนกลางมีเอกสารระบุอย่างชัดเจน
บิสซิเนส เบย์ (Business Bay)
มีโครงการ off-plan จำนวนมาก ยืนยันขอหมายเลขการจดทะเบียนโครงการ RERA และบัญชี escrow และถือว่าวันที่รับมอบที่โฆษณาไว้เป็นข้อมูลที่ต้องตรวจสอบ ไม่ใช่คำมั่นสัญญา
จูไมราห์ วิลเลจ เซอร์เคิล (Jumeirah Village Circle, JVC)
จุดเด่นโครงการ off-plan ราคาไม่แพงที่มีผู้พัฒนารายเล็กจำนวนมากและมีความเสี่ยงล่าช้าจริง ตรวจสอบประวัติการส่งมอบของผู้พัฒนาและให้แน่ใจว่าการชำระเงินทุกครั้งเข้าบัญชี escrow ของโครงการ
ดูไบ ฮิลส์ เอสเตท (Dubai Hills Estate)
โครงการ freehold แบบ master-planned ส่วนใหญ่เป็น off-plan จากผู้พัฒนารายใหญ่ ยืนยันการจดทะเบียน Oqood และให้แน่ใจว่าแผนการชำระเงินเชื่อมโยงกับขั้นตอนการก่อสร้างที่ตรวจสอบแล้ว ไม่ใช่ตามปฏิทิน