Terjemahan mesin untuk kemudahan. Versi bahasa Inggris yang berlaku resmi. English
Unduhan Gratis

Panduan Keamanan Pembeli
untuk Bali, Thailand & Dubai.

Sebelum Anda menyetor uang untuk villa atau apartemen di luar negeri, pelajari jebakan yang menyebabkan pembeli asing kehilangan segalanya. Struktur nominee, jenis hak legal, bendera merah sewa dan pembayaran, serta pertanyaan tepat yang harus ditanyakan sebelum menandatangani — semuanya dalam satu PDF berbahasa sederhana, dibuat hanya untuk perlindungan Anda.

Isi Panduan

Kenali jebakannya
sebelum Anda terperangkap.

  • Struktur nominee, penyebab utama kerugian total bagi pembeli asing
  • Jenis hak legal yang benar-benar mengizinkan orang asing memiliki atau memegang properti
  • Bali: leasehold vs Hak Pakai, dan klausul perpanjangan sewa yang menjebak pembeli
  • Thailand: kuota kepemilikan asing 49% untuk kondominium dan aturan pembayaran formulir FET
  • Dubai: escrow off-plan (Undang-Undang No. 8 Tahun 2007), pendaftaran RERA/Oqood, dan area freehold
  • Bendera merah pembayaran yang menandakan penipuan, escrow vs rekening pribadi
  • Pertanyaan tepat yang harus diajukan kepada notaris atau pengacara berlisensi sebelum Anda menandatangani

Dapatkan gratis,
dikirim langsung via email.

Pilih pasar Anda dan kami akan mengirimkan panduan langsung ke kotak masuk Anda. Tanpa pembayaran, tanpa kewajiban.

Silakan masukkan alamat email yang valid.
Kami akan mengirimkan panduan dan pembaruan sesekali. Berhenti berlangganan kapan saja. Lihat Kebijakan Privasi kami.
✓ Terima kasih. Panduan Keamanan Pembeli Anda sedang dalam perjalanan, periksa kotak masuk Anda dalam beberapa menit ke depan. Jika tidak ada, periksa folder spam Anda.
Siap memeriksa transaksi nyata?
Lihat Harga — Mulai dari A$195
Baca Sekarang

Panduan lengkap,
berdasarkan pasar.

Diterjemahkan untuk kemudahan. Teks bahasa Inggris bersifat otoritatif; ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum.

Panduan Lengkap

Yang harus diperiksa setiap pembeli

Jebakan nominee — penyebab #1 kehilangan total

  • Orang asing tidak dapat memiliki tanah freehold (Hak Milik) di Indonesia. Jika ada yang menawarkan 'freehold' melalui nominee Indonesia yang memegang sertifikat 'atas nama Anda', anggap itu sebagai bendera merah, bukan solusi.
  • Pengadilan Indonesia telah berulang kali memutuskan bahwa pengaturan nominee batal sejak awal. Pemilik 'benefisial' asing dapat kehilangan klaim yang dapat ditegakkan atas tanah tersebut.
  • Berdasarkan peraturan Bali 2026, struktur nominee sedang ditargetkan secara aktif, dengan risiko penyitaan aset.
  • Tanyakan: 'Apa jenis hak atas tanah yang tepat, dan apa nama saya tercantum di dalamnya?' Jika jawabannya bukan hak yang dapat Anda pegang secara legal (Hak Pakai atau leasehold/Hak Sewa terdaftar), hentikan.

Kenali jenis-jenis hak atas tanah Anda

  • Hak Milik (Freehold): Hanya untuk warga negara Indonesia. Tidak tersedia untuk orang asing — baik langsung maupun melalui nominee.
  • Hak Pakai (Right to Use): Dapat dipegang oleh orang asing dengan izin tinggal yang sah (KITAS/KITAP). Terbatas waktu tetapi dapat diperpanjang.
  • Leasehold (Hak Sewa): Jalur aman yang paling umum. Anda menyewa untuk jangka waktu tetap (sering 25-30 tahun) dengan syarat perpanjangan yang disepakati secara tertulis di awal.
  • HGB (Right to Build/Hak Guna Bangunan): Dipegang oleh badan hukum Indonesia (PT PMA), bukan individu — relevan jika Anda mendirikan perusahaan.

Baca syarat sewa sebelum hal lainnya

  • Konfirmasi panjang jangka waktu yang tepat dan mekanisme perpanjangan. 'Berdasarkan kesepakatan bersama' bukan hak perpanjangan — itu adalah undangan untuk dihargai ulang atau ditolak saat berakhir.
  • Klausul perpanjangan yang aman menetapkan harga atau formula yang jelas sekarang, secara tertulis.
  • Periksa apa yang terjadi pada bangunan yang Anda bangun di akhir masa sewa.
  • Konfirmasi bahwa tanah belum disewakan, digadaikan, atau menjadi subjek sengketa.

Ikuti alur uang — rute pembayaran

  • Dana harus masuk ke rekening perusahaan atau escrow notaris berlisensi — tidak pernah ke rekening pribadi individu.
  • Pembayaran ke rekening pribadi adalah mekanisme umum dalam penipuan properti Bali.
  • Waspadai tekanan untuk membayar deposit besar dengan cepat untuk 'mengamankan' kesepakatan.
  • Dapatkan setiap pembayaran, milestone, dan kondisi pengembalian dana dalam kontrak tertulis.

Zonasi, izin dan bangunan itu sendiri

  • Konfirmasi zonasi tanah mengizinkan penggunaan yang Anda inginkan (residensial, pariwisata/sewa villa, komersial). Tanah pertanian zona hijau sering tidak dapat dibangun.
  • Untuk bangunan baru, periksa izin mendirikan bangunan (PBG, sebelumnya IMB) ada dan sesuai dengan yang dijual.
  • Untuk pendapatan sewa villa, konfirmasi dasar hukumnya — banyak villa 'investasi' dijual dengan janji hasil sewa yang meragukan.

Periksa pengembang sebelum Anda jatuh cinta

  • Periksa perusahaan terdaftar dengan benar (OSS-RBA) dan berapa lama sebenarnya telah beroperasi.
  • Cari sengketa hukum, proyek yang tidak selesai, dan keluhan — termasuk forum expat dan berita lokal.
  • Bersikap skeptis terhadap agen yang 'memverifikasi' pengembang sambil mendapat komisi dari penjualan yang sama.
  • Jika pengembang menekan Anda atau mencegah tinjauan hukum independen, pergi saja.

Pertanyaan untuk ditanyakan kepada notaris (PPAT) Anda sebelum Anda menandatangani

  • Apa jenis hak atas tanah yang tepat, dan apakah secara hukum tersedia untuk saya sebagai orang asing?
  • Siapa pemilik hukum terdaftar dari tanah ini sekarang, dan apakah ada beban?
  • Apakah kontrak ini dapat ditegakkan di pengadilan Indonesia sebagaimana tertulis?
  • Pajak dan biaya apa yang berlaku, dan siapa yang bertanggung jawab secara hukum untuk masing-masing?
  • Uji tuntas independen apa yang Anda rekomendasikan sebelum penyelesaian?
Per Wilayah

Lokasi pembelian menentukan tingkat risiko

Setiap pasar memiliki kawasan dengan jebakan tersendiri. Berikut hal-hal yang perlu diwaspadai di wilayah-wilayah yang paling banyak ditanyakan pembeli asing.

Canggu
Area investasi villa terpanas — dan paling overbuilt. Banyak villa berada di tanah zona hijau (pertanian) yang secara hukum tidak dapat dibangun, sering tanpa izin mendirikan bangunan PBG yang sah. Verifikasi zonasi dan izin sebelum hal lainnya.
Seminyak
Inti wisata yang matang dan berharga tinggi, hampir seluruhnya leasehold. Banyak sewa sekarang berada di pertengahan jangka waktu, jadi periksa tahun yang tersisa dengan tepat dan apakah harga perpanjangan ditetapkan secara tertulis — tidak dibiarkan 'berdasarkan kesepakatan bersama'.
Ubud
Jantung budaya pedalaman. Sebagian besar tanah adalah tanah subak (sawah beririgasi) yang membawa pembatasan warisan dan zonasi; konfirmasi secara tertulis bahwa plot spesifik dapat dibangun secara hukum untuk penggunaan yang Anda inginkan.
Uluwatu / Bukit
Area tebing yang berkembang cepat di mana pasokan air, akses jalan dan easement adalah poin sengketa yang berulang. Konfirmasi utilitas, akses hukum ke plot, dan bahwa aturan tebing/setback mengizinkan pembangunan Anda.
Sanur
Lebih tenang dan lebih mapan, dengan sertifikat yang umumnya lebih bersih dan hasil yang lebih rendah. Tetap konfirmasi apakah Anda mendapatkan Hak Pakai atau leasehold terdaftar (Hak Sewa) — tidak pernah 'freehold' nominee.

Diterjemahkan untuk kemudahan. Teks bahasa Inggris bersifat otoritatif; ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum.

Panduan Lengkap

Yang harus diperiksa setiap pembeli

Jebakan perusahaan nominee — penyebab #1 kerugian total

  • Orang asing tidak dapat memiliki tanah secara langsung di Thailand. Mendirikan perusahaan Thailand dengan pemegang saham Thailand 'nominee' hanya untuk menguasai tanah bagi Anda adalah ilegal menurut Land Code dan Foreign Business Act — dan aktif diselidiki.
  • Jika ada yang menawarkan tanah melalui perusahaan Thailand di mana Anda mengendalikan segalanya tetapi hanya memegang 49% saham sementara orang Thailand pasif memegang 51%, anggap itu sebagai tanda bahaya serius, bukan solusi.
  • Tanyakan: 'Tepatnya hak kepemilikan legal apa yang akan saya pegang, dan apakah dapat didaftarkan atas nama saya sendiri?' Jika jawaban jujurnya bergantung pada nominee, hentikan.

Kenali jalur kepemilikan legal Anda

  • Freehold kondominium: Orang asing dapat memiliki unit kondo secara langsung — tetapi hanya jika gedung tersebut masih dalam kuota kepemilikan asing 49% (Condominium Act B.E. 2522). Dapatkan konfirmasi tertulis bahwa slot kuota tersedia.
  • Leasehold terdaftar: Tanah atau rumah yang disewa hingga 30 tahun (Civil and Commercial Code Section 540), terdaftar di Land Department.
  • Usufruct / superficies: Hak-hak lain yang dapat didaftarkan yang dapat memberikan orang asing hak penggunaan tanah yang aman dan legal dalam situasi tertentu.

Batas sewa 30 tahun dan mitos '90 tahun'

  • Hukum Thailand membatasi sewa properti pada 30 tahun. Sewa '30+30+30' atau '90 tahun' adalah janji pribadi, bukan jaminan — perpanjangan tidak otomatis dan mungkin tidak mengikat pemilik baru atau ahli waris lessor.
  • Sewa lebih dari 3 tahun harus didaftarkan di Land Department agar dapat diberlakukan untuk jangka waktu penuh.
  • Pastikan ada klausul eksplisit yang mengikat ahli waris dan penerus lessor.

Lacak aliran uang — rute pembayaran dan formulir FET

  • Untuk mendaftarkan kondo atas nama Anda, dana pembelian Anda biasanya harus masuk ke Thailand dari luar negeri dalam mata uang asing, dengan bank Thailand Anda menerbitkan formulir Foreign Exchange Transaction (FET) yang menyatakan uang tersebut untuk membeli unit.
  • Membayar tunai, dalam cryptocurrency, melalui broker domestik, atau ke rekening pribadi dapat membuat pendaftaran hak kepemilikan legal menjadi tidak mungkin.
  • Dana harus masuk ke rekening perusahaan terdaftar atau agen escrow berlisensi — tidak pernah ke rekening pribadi individu.

Sertifikat tanah, zonasi dan izin

  • Sertifikat tanah terkuat adalah Chanote (Nor Sor 4 Jor) — hak kepemilikan penuh yang disurvei GPS. Sertifikat lebih rendah (Nor Sor 3, Sor Kor 1) bisa sulit untuk dialihkan, digadaikan, atau dibangun.
  • Untuk kondo, pastikan gedung terdaftar di bawah Condominium Act dan bahwa sertifikat hak unit ada.
  • Periksa izin bangunan dan, untuk proyek besar, Environmental Impact Assessment (EIA) sudah ada, dan bahwa zonasi mengizinkan penggunaan yang Anda inginkan.

Periksa pengembang sebelum Anda jatuh cinta

  • Periksa perusahaan terdaftar dengan benar (DBD) dan sudah berapa lama sebenarnya beroperasi.
  • Cari gugatan hukum, kebangkrutan, proyek terbengkalai, dan keluhan — berita Thailand, forum expat, dan ulasan Google.
  • Bersikap skeptis terhadap agen yang 'memverifikasi' pengembang sambil mendapat komisi dari penjualan yang sama. Jika mereka menghalangi tinjauan hukum independen, pergi saja.

Pertanyaan untuk ditanyakan kepada pengacara Anda sebelum menandatangani

  • Tepatnya hak kepemilikan legal apa yang akan saya pegang, dan apakah dapat didaftarkan atas nama saya?
  • Untuk kondo, apakah ada slot kuota asing yang dikonfirmasi secara tertulis dari juristic person?
  • Apakah sewa saya terdaftar di Land Department untuk jangka waktu penuh, dan siapa yang terikat oleh janji perpanjangan apa pun?
  • Bagaimana formulir FET akan dihasilkan sehingga saya dapat mendaftarkan hak kepemilikan atas nama saya?
  • Pajak dan biaya apa yang berlaku di Land Department, dan siapa yang membayar masing-masing?
Per Wilayah

Lokasi pembelian menentukan tingkat risiko

Setiap pasar memiliki kawasan dengan jebakan tersendiri. Berikut hal-hal yang perlu diwaspadai di wilayah-wilayah yang paling banyak ditanyakan pembeli asing.

Phuket
Pasar villa dan kondo asing terbesar di Thailand. Waspadai penjualan villa ilegal dengan perusahaan nominee di pantai barat, dan untuk kondo pastikan slot gratis dalam kuota kepemilikan asing 49% gedung secara tertulis.
Bangkok
Didominasi kondo dengan pendaftaran hak kepemilikan yang kuat. Pastikan slot kuota asing dari juristic person dan tinjau sinking fund dan keuangan gedung sebelum Anda berkomitmen.
Chiang Mai
Lebih murah, dengan lebih banyak penawaran leasehold dan rumah bertanah. Tegaskan pada sertifikat Chanote (Nor Sor 4 Jor) — sertifikat lebih rendah seperti Nor Sor 3 Gor lebih sulit untuk dialihkan, digadaikan atau dibangun.
Koh Samui
Villa pulau sering dijual dengan leasehold atau melalui struktur perusahaan. Banjir, akses jalan legal, dan mendaftarkan sewa 30 tahun apa pun di Land Department adalah pemeriksaan yang menentukan.
Pattaya
Pasokan kondo tinggi dan risiko oversupply nyata. Verifikasi penyelesaian gedung dan slot kuota; beberapa gedung lama membawa utang juristic person yang menjadi masalah pemilik.

Diterjemahkan untuk kemudahan. Teks bahasa Inggris bersifat otoritatif; ini adalah informasi umum, bukan nasihat hukum.

Panduan Lengkap

Yang harus diperiksa setiap pembeli

Off-plan adalah tempat uang hilang — dan aturan escrow yang melindungi Anda

  • Tidak seperti Bali atau Thailand, orang asing DAPAT memiliki properti freehold di Dubai — tetapi hanya di 'area freehold' yang ditunjuk. Bahaya di sini jarang kepemilikan ilegal; melainkan membeli off-plan dari pengembang yang menunda, kehabisan uang, atau tidak pernah menyelesaikan proyek.
  • Menurut hukum (Dubai Law No. 8 of 2007), setiap proyek off-plan harus terdaftar di RERA dan pembayaran Anda harus masuk ke rekening escrow proyek yang diawasi oleh Dubai Land Department — dicairkan kepada pengembang hanya berdasarkan pencapaian tahapan konstruksi yang terverifikasi.
  • Jika Anda diminta membayar ke rekening perusahaan biasa pengembang, rekening pribadi, atau 'langsung' untuk mendapat diskon, hentikan. Uang di luar rekening escrow adalah uang di luar perlindungan hukum.
  • Tanyakan: 'Apa nomor registrasi proyek RERA dan nomor rekening escrow, dan apakah setiap pembayaran akan masuk ke rekening escrow tersebut?' Jika mereka tidak dapat memberikan keduanya, jangan bayar.

Freehold vs leasehold — dan di mana Anda sebenarnya diizinkan membeli

  • Orang asing hanya dapat membeli freehold di area freehold yang ditunjuk pemerintah (misalnya Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills dan lainnya). Di luar area ini, kepemilikan asing umumnya terbatas pada hak leasehold jangka panjang atau hak usufruct (hak pakai).
  • Konfirmasi secara tertulis apakah Anda membeli freehold atau leasehold, dan — jika leasehold — jangka waktu pastinya dan apa yang terjadi di akhir masa berlakunya.
  • Sertifikat hak milik (title deed) di UAE diterbitkan oleh Dubai Land Department (DLD). Hingga selesai, unit off-plan dicatat dalam register sementara 'Oqood' DLD, bukan sebagai title deed final.
  • Tanyakan: 'Apakah unit ini berada di area freehold yang ditunjuk, dan apakah saya akan menerima title deed DLD atas nama saya sendiri saat selesai?'

Periksa pengembang dan proyeknya terdaftar — sebelum Anda jatuh cinta

  • Baik pengembang maupun proyek spesifik harus terdaftar di RERA. Anda dapat memverifikasi proyek, rekening escrow-nya dan status penyelesaiannya melalui saluran resmi DLD (aplikasi Dubai REST / layanan elektronik DLD), bukan hanya dari brosur.
  • Cari rekam jejak pengembang: proyek yang diserahkan, penundaan serah terima, proyek yang dibatalkan, dan sanksi DLD/RERA. Dubai memiliki catatan publik tentang proyek off-plan yang dibatalkan.
  • Bersikaplah skeptis terhadap 'jaminan' hasil sewa, jaminan pertumbuhan modal, atau rencana pembayaran pasca-serah terima yang terdengar terlalu murah hati — ini adalah pemasaran, bukan kepastian kontraktual.
  • Waspadai agen yang 'memverifikasi' pengembang sambil mendapat komisi dari penjualan yang sama. Di Dubai, broker harus sendiri memiliki lisensi RERA — minta nomor RERA / BRN broker tersebut.

Baca SPA sebelum hal lainnya

  • Sale and Purchase Agreement (SPA) adalah dokumen yang mengikat Anda. Untuk off-plan, harus menyatakan tanggal penyelesaian/serah terima, jadwal pembayaran yang terikat pada tahapan konstruksi, rekening escrow, dan apa yang terjadi jika pengembang terlambat.
  • Cari klausul penalti/kompensasi jika pengembang gagal menyerahkan tepat waktu, dan mekanisme penyelesaian sengketa. Banyak SPA off-plan sangat berpihak pada pengembang.
  • Pahami biaya DLD (biasanya biaya transfer 4% ditambah biaya admin dan registrasi Oqood) dan siapa yang membayarnya — serta biaya layanan (service charges) yang akan Anda bayar setiap tahun setelah serah terima.
  • Konfirmasi apa yang terjadi pada pembayaran Anda jika proyek dibatalkan: berdasarkan hukum escrow, dana proyek yang dibatalkan ditangani melalui DLD, tetapi proses dan waktunya penting.

Ikuti alur uang — rute pembayaran

  • Setiap pembayaran harus masuk ke rekening escrow RERA yang disebutkan untuk proyek spesifik tersebut — tidak pernah ke individu, tidak pernah ke perusahaan yang tidak terkait, tidak pernah tunai atau cryptocurrency untuk 'menghemat biaya'.
  • Cocokkan nama dan nomor rekening escrow pada instruksi pembayaran Anda dengan SPA dan dengan catatan DLD tentang proyek tersebut.
  • Simpan bukti setiap pembayaran; Anda akan membutuhkannya untuk mendaftarkan unit dan, jika ada masalah, untuk mengajukan klaim.
  • Waspadai tekanan untuk membayar jumlah besar dengan cepat untuk 'mengunci' harga sebelum Anda memverifikasi proyek dan escrow.

Biaya layanan, serah terima dan hal-hal yang mengejutkan pembeli asing

  • Setelah serah terima Anda membayar biaya layanan (service charges) tahunan yang ditetapkan per komunitas dan diawasi berdasarkan aturan properti kepemilikan bersama Dubai. Ini sangat bervariasi — periksa tarif per kaki persegi sebelum Anda membeli, bukan setelahnya.
  • Saat serah terima, periksa unit (pemeriksaan 'snagging') sebelum Anda mengambil alih dan sebelum pembayaran akhir jika SPA mengizinkan.
  • Jika Anda membeli properti siap (bukan off-plan), kontrak jual beli standar adalah 'Form F' DLD (Unified Sale Contract), biasanya dengan deposit yang dipegang oleh conveyancer terdaftar atau kantor wali DLD.
  • Hipotek, jika ada, harus didaftarkan di DLD; konfirmasi bahwa hipotek yang ada pada properti telah dilunasi sebelum transfer.

Pertanyaan yang harus diajukan kepada pengacara Anda sebelum menandatangani

  • Apakah proyek ini dan rekening escrow-nya terdaftar di RERA dan DLD, dan apa status proyek saat ini?
  • Apakah unit ini berada di area freehold yang ditunjuk, dan apakah saya akan menerima title deed DLD atas nama saya sendiri (atau registrasi Oqood sekarang, untuk off-plan)?
  • Apakah setiap pembayaran akan masuk ke rekening escrow proyek, dan apa nama dan nomor rekening tersebut?
  • Apa kewajiban dan penalti pengembang jika penyelesaian tertunda, dan apa yang terjadi pada uang saya jika proyek dibatalkan?
  • Berapa total biaya DLD, biaya registrasi dan biaya layanan berkelanjutan, dan siapa yang bertanggung jawab untuk masing-masing?
Per Wilayah

Lokasi pembelian menentukan tingkat risiko

Setiap pasar memiliki kawasan dengan jebakan tersendiri. Berikut hal-hal yang perlu diwaspadai di wilayah-wilayah yang paling banyak ditanyakan pembeli asing.

Dubai Marina
Freehold mapan dengan sebagian besar stok siap — tetapi biaya layanan tahunan tinggi. Konfirmasi tarif biaya layanan per kaki persegi dan riwayat snagging/pemeliharaan gedung sebelum Anda membeli.
Downtown Dubai
Freehold premium, sebagian besar selesai. Verifikasi bahwa title deed DLD diterbitkan atas nama Anda sendiri dan anggarkan biaya layanan premium saat serah terima.
Palm Jumeirah
Freehold, dengan transaksi jual beli (Form F) yang sering. Konfirmasi tidak ada hipotek yang ada pada unit dan bahwa hak akses pantai dan area umum didokumentasikan dengan jelas.
Business Bay
Pasokan off-plan yang berat. Minta nomor registrasi proyek RERA dan rekening escrow, dan perlakukan tanggal serah terima yang dipasarkan sebagai klaim yang perlu diverifikasi, bukan janji.
Jumeirah Village Circle (JVC)
Hotspot off-plan terjangkau dengan banyak pengembang kecil dan risiko penundaan nyata. Periksa rekam jejak penyerahan pengembang dan bahwa setiap pembayaran masuk ke rekening escrow proyek.
Dubai Hills Estate
Freehold terencana master, sebagian besar off-plan dari pengembang besar. Konfirmasi registrasi Oqood dan bahwa rencana pembayaran terikat pada tahapan konstruksi yang terverifikasi, bukan kalender.