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Le guide de sécurité de l'acheteur
pour Bali, la Thaïlande et Dubaï.

Avant de verser un acompte pour une villa ou un appartement à l'étranger, découvrez les pièges qui font que les acheteurs étrangers perdent tout. La structure de prête-nom, les types de titres juridiques, les signaux d'alarme concernant les baux et paiements, et les questions exactes à poser avant de signer — le tout dans un PDF en langage clair, conçu uniquement pour votre protection.

Contenu du guide

Connaître le piège
avant d'y tomber.

  • La structure de prête-nom, la cause n°1 de perte totale pour les acheteurs étrangers
  • Les types de titres juridiques qui permettent réellement aux étrangers de posséder ou détenir un bien immobilier
  • Bali : leasehold vs Hak Pakai, et les clauses de prolongation de bail qui piègent les acheteurs
  • Thaïlande : le quota de propriété étrangère de 49% pour les condos et la règle de paiement par formulaire FET
  • Dubaï : le compte séquestre off-plan (loi n° 8 de 2007), l'enregistrement RERA/Oqood, et les zones en pleine propriété
  • Les signaux d'alarme concernant les paiements qui indiquent une fraude, comptes séquestres vs comptes personnels
  • Les questions exactes à poser à un notaire ou un avocat agréé avant de signer

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Le guide complet,
par marché.

Traduit pour votre commodité. Le texte anglais fait autorité ; il s'agit d'informations générales, non de conseils juridiques.

Le Guide Complet

Ce que chaque acheteur doit vérifier

Le piège du prête-nom — la cause n°1 de perte totale

  • Un étranger ne peut pas détenir de terrain en pleine propriété (Hak Milik) en Indonésie. Si quelqu'un vous propose une « pleine propriété » via un prête-nom indonésien détenant le titre « en votre nom », considérez cela comme un signal d'alarme, pas comme une solution de contournement.
  • Les tribunaux indonésiens ont jugé à maintes reprises que les montages avec prête-nom sont nuls dès le départ. Le « bénéficiaire effectif » étranger peut se retrouver sans aucun recours exécutoire sur le terrain.
  • Selon la réglementation de Bali de 2026, les structures avec prête-nom font l'objet de poursuites actives, avec un risque de saisie des biens.
  • Demandez : « Quel est le type exact de titre foncier, et quel est mon nom dessus ? » Si la réponse est autre chose qu'un titre que vous pouvez légalement détenir (Hak Pakai ou un bail enregistré/Hak Sewa), arrêtez.

Connaissez vos types de titres fonciers

  • Hak Milik (pleine propriété) : citoyens indonésiens uniquement. Non accessible aux étrangers — ni directement ni via un prête-nom.
  • Hak Pakai (droit d'usage) : peut être détenu par des étrangers titulaires d'un permis de séjour valide (KITAS/KITAP). Limité dans le temps mais renouvelable.
  • Bail (Hak Sewa) : la voie sûre la plus courante. Vous louez pour une durée fixe (souvent 25-30 ans) avec des conditions de renouvellement convenues par écrit dès le départ.
  • HGB (droit de construire) : détenu par des entités juridiques indonésiennes (PT PMA), pas par des particuliers — pertinent si vous créez une société.

Lisez les conditions du bail avant toute autre chose

  • Confirmez la durée exacte et le mécanisme de renouvellement. « D'un commun accord » n'est pas un droit de renouvellement — c'est une invitation à renégocier le prix ou à se voir refuser le renouvellement à l'échéance.
  • Une clause de renouvellement sûre fixe le prix ou une formule claire dès maintenant, par écrit.
  • Vérifiez ce qu'il advient de tout bâtiment que vous construisez à la fin du bail.
  • Confirmez que le terrain n'est pas déjà loué, hypothéqué ou sujet à un litige.

Suivez l'argent — circuit de paiement

  • Les fonds doivent aller sur un compte d'entreprise ou sur un compte séquestre d'un notaire agréé — jamais sur le compte personnel d'un particulier.
  • Les paiements sur compte personnel sont un mécanisme courant dans la fraude immobilière à Bali.
  • Méfiez-vous de la pression pour payer rapidement de gros acomptes afin de « sécuriser » l'affaire.
  • Obtenez chaque paiement, chaque étape et chaque condition de remboursement dans le contrat écrit.

Zonage, permis et le bâtiment lui-même

  • Confirmez que le zonage du terrain autorise votre usage prévu (résidentiel, location touristique/villa, commercial). Les terrains agricoles en zone verte ne peuvent souvent pas être construits.
  • Pour les constructions neuves, vérifiez que le permis de construire (PBG, anciennement IMB) existe et correspond à ce qui est vendu.
  • Pour les revenus locatifs de villa, confirmez la base juridique — de nombreuses villas « d'investissement » sont vendues sur des promesses de rendement locatif douteuses.

Vérifiez le promoteur avant de tomber amoureux

  • Vérifiez que la société est correctement enregistrée (OSS-RBA) et depuis combien de temps elle opère réellement.
  • Recherchez les litiges juridiques, les projets inachevés et les plaintes — y compris sur les forums d'expatriés et dans la presse locale.
  • Soyez sceptique face aux agents qui « vérifient » un promoteur tout en touchant une commission sur la même vente.
  • Si un promoteur vous met la pression ou décourage un examen juridique indépendant, partez.

Les questions à poser à votre notaire (PPAT) avant de signer

  • Quel est le type exact de titre, et est-il légalement accessible pour moi en tant qu'étranger ?
  • Qui est le propriétaire légal enregistré de ce terrain actuellement, et y a-t-il des charges ?
  • Ce contrat est-il exécutoire devant un tribunal indonésien tel qu'il est rédigé ?
  • Quels impôts et frais s'appliquent, et qui en est légalement responsable pour chacun ?
  • Quelle vérification diligente indépendante recommandez-vous avant la finalisation ?
Zone par Zone

L'endroit où vous achetez modifie le risque

Chaque marché comporte des quartiers avec leurs propres pièges. Voici ce qu'il faut surveiller dans les zones sur lesquelles les acheteurs étrangers se renseignent le plus.

Canggu
La zone d'investissement en villas la plus prisée — et la plus surchargée. De nombreuses villas se trouvent sur des terrains en zone verte (agricole) qui ne peuvent légalement pas être construits, souvent sans permis de construire PBG valide. Vérifiez le zonage et le permis avant toute autre chose.
Seminyak
Cœur touristique mature et cher, presque entièrement en bail. De nombreux baux sont maintenant à mi-parcours, alors vérifiez les années exactes restantes et si le prix de renouvellement est fixé par écrit — pas laissé « d'un commun accord ».
Ubud
Cœur culturel intérieur. Une grande partie du terrain est du terrain subak (rizières irriguées) soumis à des restrictions patrimoniales et de zonage ; confirmez par écrit que la parcelle spécifique est légalement constructible pour votre usage prévu.
Uluwatu / Bukit
Zone de falaise en croissance rapide où l'approvisionnement en eau, l'accès routier et les servitudes sont des points de litige récurrents. Confirmez les services publics, l'accès légal à la parcelle et que les règles de falaise/recul autorisent votre construction.
Sanur
Plus calme et plus établi, avec généralement des titres plus clairs et des rendements plus faibles. Confirmez toujours si vous obtenez un Hak Pakai ou un bail enregistré (Hak Sewa) — jamais une « pleine propriété » par prête-nom.

Traduit pour votre commodité. Le texte anglais fait autorité ; il s'agit d'informations générales, non de conseils juridiques.

Le Guide Complet

Ce que chaque acheteur doit vérifier

Le piège de la société prête-nom — la cause n°1 de perte totale

  • Un étranger ne peut pas détenir un terrain en pleine propriété en Thaïlande. Créer une société thaïlandaise avec des actionnaires thaïlandais « prête-noms » uniquement pour détenir un terrain à votre place est illégal au regard du Land Code et du Foreign Business Act — et fait l'objet d'enquêtes actives.
  • Si quelqu'un vous propose un terrain via une société thaïlandaise où vous contrôlez tout mais ne détenez que 49% des parts tandis que des Thaïlandais passifs détiennent 51%, considérez cela comme un signal d'alarme grave, non comme une solution de contournement.
  • Posez la question : « Quel titre juridique exact vais-je détenir, et peut-il être enregistré à mon propre nom ? » Si la réponse honnête dépend de prête-noms, arrêtez.

Connaissez vos voies légales de propriété

  • Pleine propriété de condominium : Un étranger peut détenir un appartement en pleine propriété — mais seulement si l'immeuble respecte son quota de 49% de propriété étrangère (Condominium Act B.E. 2522). Obtenez une confirmation écrite qu'une place dans le quota est disponible.
  • Bail enregistré : Terrain ou maison loué pour une durée maximale de 30 ans (Civil and Commercial Code Section 540), enregistré au Land Department.
  • Usufruct / superficies : Autres droits enregistrables qui peuvent donner à un étranger un usage sécurisé et légal d'un terrain dans des situations spécifiques.

Le plafond de bail de 30 ans et le mythe des « 90 ans »

  • La loi thaïlandaise plafonne les baux immobiliers à 30 ans. Les baux « 30+30+30 » ou « 90 ans » sont des promesses privées, non des garanties — les renouvellements ne sont pas automatiques et peuvent ne pas lier un nouveau propriétaire ou les héritiers du bailleur.
  • Un bail de plus de 3 ans doit être enregistré au Land Department pour être exécutoire sur toute sa durée.
  • Confirmez une clause explicite liant les héritiers et successeurs du bailleur.

Suivez l'argent — acheminement des paiements et formulaire FET

  • Pour enregistrer un condominium à votre nom, vos fonds d'achat doivent normalement entrer en Thaïlande depuis l'étranger en devise étrangère, votre banque thaïlandaise émettant un formulaire Foreign Exchange Transaction (FET) indiquant que l'argent servait à acheter l'unité.
  • Payer en espèces, en cryptomonnaie, via un courtier local, ou sur un compte personnel peut rendre l'enregistrement du titre légal impossible.
  • Les fonds doivent aller sur le compte de la société enregistrée ou auprès d'un agent séquestre agréé — jamais sur le compte personnel d'un individu.

Titres de propriété, zonage et permis

  • Le titre foncier le plus solide est un Chanote (Nor Sor 4 Jor) — un titre complet géolocalisé par GPS. Les titres inférieurs (Nor Sor 3, Sor Kor 1) peuvent être difficiles à transférer, hypothéquer ou construire.
  • Pour un condominium, confirmez que l'immeuble est enregistré sous le Condominium Act et qu'un titre de propriété d'unité existe.
  • Vérifiez que le permis de construire et, pour les projets plus importants, l'Environmental Impact Assessment (EIA) sont en place, et que le zonage autorise votre usage prévu.

Examinez le promoteur avant de tomber amoureux

  • Vérifiez que la société est correctement enregistrée (DBD) et depuis combien de temps elle opère réellement.
  • Recherchez les procès, faillites, projets abandonnés et plaintes — presse thaïlandaise, forums d'expatriés et avis Google.
  • Méfiez-vous des agents qui « vérifient » un promoteur tout en touchant une commission sur la même vente. S'ils découragent un examen juridique indépendant, partez.

Les questions à poser à votre avocat avant de signer

  • Quel titre juridique exact vais-je détenir, et peut-il être enregistré à mon nom ?
  • Pour un condominium, existe-t-il une place confirmée dans le quota étranger par écrit de la part de la personne juridique ?
  • Mon bail est-il enregistré au Land Department pour toute la durée, et qui est lié par toute promesse de renouvellement ?
  • Comment le formulaire FET sera-t-il généré pour que je puisse enregistrer le titre à mon nom ?
  • Quels taxes et frais s'appliquent au Land Department, et qui paie chacun ?
Zone par Zone

L'endroit où vous achetez modifie le risque

Chaque marché comporte des quartiers avec leurs propres pièges. Voici ce qu'il faut surveiller dans les zones sur lesquelles les acheteurs étrangers se renseignent le plus.

Phuket
Le plus grand marché étranger de villas et condominiums de Thaïlande. Attention aux ventes illégales de villas via société prête-nom sur la côte ouest, et pour les condominiums confirmez par écrit une place disponible dans le quota de 49% de propriété étrangère de l'immeuble.
Bangkok
Marché dominé par les condominiums avec un enregistrement de titre solide. Confirmez la place dans le quota étranger auprès de la personne juridique et examinez le fonds de réserve et les finances de l'immeuble avant de vous engager.
Chiang Mai
Moins cher, avec davantage de baux et de maisons avec terrain. Insistez sur un titre Chanote (Nor Sor 4 Jor) — les titres inférieurs comme Nor Sor 3 Gor sont plus difficiles à transférer, hypothéquer ou construire.
Koh Samui
Les villas insulaires sont souvent vendues en bail ou via une structure de société. Inondations, accès routier légal et enregistrement de tout bail de 30 ans au Land Department sont les vérifications décisives.
Pattaya
Offre élevée de condominiums et risque réel de suroffre. Vérifiez l'achèvement de l'immeuble et une place dans le quota ; certains immeubles plus anciens portent une dette de la personne juridique qui devient le problème des propriétaires.

Traduit pour votre commodité. Le texte anglais fait autorité ; il s'agit d'informations générales, non de conseils juridiques.

Le Guide Complet

Ce que chaque acheteur doit vérifier

L'off-plan, c'est là que l'argent se perd — et la règle d'escrow qui vous protège

  • Contrairement à Bali ou à la Thaïlande, un étranger PEUT posséder un bien en pleine propriété à Dubaï — mais uniquement dans des « zones freehold » désignées. Le danger ici n'est que rarement la propriété illégale ; c'est d'acheter off-plan auprès d'un promoteur qui retarde, manque d'argent ou ne termine jamais.
  • Selon la loi (Dubai Law No. 8 of 2007), tout projet off-plan doit être enregistré auprès de RERA et vos paiements doivent être versés dans un compte escrow de projet supervisé par le Dubai Land Department — débloqués au promoteur uniquement contre des jalons de construction vérifiés.
  • Si l'on vous demande un jour de payer sur le compte bancaire ordinaire d'un promoteur, un compte personnel, ou « directement » pour obtenir une remise, arrêtez. L'argent hors du compte escrow est de l'argent hors de la protection de la loi.
  • Demandez : « Quel est le numéro d'enregistrement du projet RERA et le numéro du compte escrow, et est-ce que chaque paiement ira dans ce compte escrow ? » S'ils ne peuvent pas vous donner les deux, ne payez pas.

Freehold contre leasehold — et où vous êtes réellement autorisé à acheter

  • Les étrangers ne peuvent acheter en freehold que dans des zones freehold désignées par le gouvernement (par exemple Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills et autres). En dehors de ces zones, la propriété étrangère est généralement limitée à des droits de leasehold longue durée ou d'usufruit.
  • Confirmez par écrit si vous achetez en freehold ou en leasehold, et — si leasehold — la durée exacte et ce qui se passe à la fin.
  • Un titre de propriété aux Émirats arabes unis est délivré par le Dubai Land Department (DLD). Jusqu'à l'achèvement, une unité off-plan est enregistrée sur le registre provisoire « Oqood » du DLD, et non comme titre de propriété définitif.
  • Demandez : « Cette unité se trouve-t-elle dans une zone freehold désignée, et recevrai-je un titre de propriété DLD à mon propre nom à l'achèvement ? »

Vérifiez que le promoteur et le projet sont enregistrés — avant de tomber amoureux

  • Le promoteur et le projet spécifique doivent tous deux être enregistrés auprès de RERA. Vous pouvez vérifier un projet, son compte escrow et son état d'avancement via les canaux officiels du DLD (l'application Dubai REST / services en ligne DLD), pas seulement la brochure.
  • Recherchez l'historique du promoteur : projets livrés, retards de livraison, projets annulés et pénalités DLD/RERA. Dubaï tient un registre public des projets off-plan annulés.
  • Soyez sceptique face aux rendements locatifs « garantis », à la croissance du capital garantie ou aux plans de paiement post-livraison qui semblent trop généreux — ce sont du marketing, pas des certitudes contractuelles.
  • Méfiez-vous des agents qui « vérifient » un promoteur tout en touchant une commission sur la même vente. À Dubaï, les courtiers doivent eux-mêmes être agréés RERA — demandez le numéro RERA / BRN du courtier.

Lisez le SPA avant toute autre chose

  • Le Sale and Purchase Agreement (SPA, contrat de vente) est le document qui vous engage. Pour l'off-plan, il doit indiquer la date d'achèvement/de livraison, le calendrier de paiement lié aux jalons de construction, le compte escrow et ce qui se passe si le promoteur est en retard.
  • Recherchez la clause de pénalité/indemnisation si le promoteur ne livre pas à temps, et le mécanisme de règlement des litiges. De nombreux SPA off-plan sont fortement orientés en faveur du promoteur.
  • Comprenez les frais DLD (généralement des frais de transfert de 4% plus les frais administratifs et d'enregistrement Oqood) et qui les paie — ainsi que les charges de service que vous devrez chaque année après la livraison.
  • Confirmez ce qui arrive à vos paiements si le projet est annulé : selon la loi escrow, les fonds de projets annulés sont traités par le DLD, mais le processus et le calendrier comptent.

Suivez l'argent — acheminement des paiements

  • Chaque paiement doit aller dans le compte escrow RERA désigné pour ce projet spécifique — jamais à un particulier, jamais à une société non liée, jamais en espèces ou en cryptomonnaie pour « économiser des frais ».
  • Faites correspondre le nom et le numéro du compte escrow sur votre instruction de paiement au SPA et au registre DLD du projet.
  • Conservez la preuve de chaque paiement ; vous en aurez besoin pour enregistrer l'unité et, si quelque chose tourne mal, pour faire une réclamation.
  • Méfiez-vous de la pression pour payer rapidement de gros montants afin de « verrouiller » un prix avant d'avoir vérifié le projet et l'escrow.

Charges de service, livraison et les choses qui surprennent les acheteurs étrangers

  • Après la livraison, vous payez des charges de service annuelles fixées par communauté et supervisées selon les règles de propriété conjointe de Dubaï. Celles-ci varient considérablement — vérifiez le tarif par pied carré avant d'acheter, pas après.
  • À la livraison, inspectez l'unité (une vérification « snagging ») avant de prendre possession et avant le paiement final lorsque le SPA le permet.
  • Si vous achetez un bien prêt (pas off-plan), le contrat de revente standard est le « Form F » du DLD (Unified Sale Contract, contrat de vente unifié), généralement avec un dépôt détenu par un notaire agréé ou le bureau fiduciaire du DLD.
  • Les hypothèques, le cas échéant, doivent être enregistrées auprès du DLD ; confirmez que toute hypothèque existante sur le bien est levée avant le transfert.

Les questions à poser à votre avocat avant de signer

  • Ce projet et son compte escrow sont-ils enregistrés auprès de RERA et du DLD, et quel est l'état actuel du projet ?
  • L'unité se trouve-t-elle dans une zone freehold désignée, et recevrai-je un titre de propriété DLD à mon propre nom (ou un enregistrement Oqood maintenant, pour l'off-plan) ?
  • Chaque paiement ira-t-il dans le compte escrow du projet, et quels sont le nom et le numéro de ce compte ?
  • Quelles sont les obligations du promoteur et les pénalités si l'achèvement est retardé, et qu'arrive-t-il à mon argent si le projet est annulé ?
  • Quels sont les frais DLD totaux, les frais d'enregistrement et les charges de service continues, et qui est responsable de chacun ?
Zone par Zone

L'endroit où vous achetez modifie le risque

Chaque marché comporte des quartiers avec leurs propres pièges. Voici ce qu'il faut surveiller dans les zones sur lesquelles les acheteurs étrangers se renseignent le plus.

Dubai Marina
Freehold établi avec principalement du stock prêt — mais des charges de service annuelles élevées. Confirmez le tarif des charges de service par pied carré et l'historique de snagging/maintenance du bâtiment avant d'acheter.
Downtown Dubai
Freehold premium, largement achevé. Vérifiez que le titre de propriété DLD est délivré à votre propre nom et budgétisez des charges de service premium à la livraison.
Palm Jumeirah
Freehold, avec des transactions de revente fréquentes (Form F). Confirmez qu'il n'y a pas d'hypothèque existante sur l'unité et que les droits d'accès à la plage et aux espaces communs sont clairement documentés.
Business Bay
Offre off-plan importante. Insistez sur le numéro d'enregistrement du projet RERA et le compte escrow, et traitez la date de livraison annoncée comme une affirmation à vérifier, pas une promesse.
Jumeirah Village Circle (JVC)
Un point chaud off-plan abordable avec de nombreux petits promoteurs et un risque de retard réel. Vérifiez l'historique de livraison du promoteur et que chaque paiement va dans le compte escrow du projet.
Dubai Hills Estate
Freehold planifié en master plan, principalement off-plan de grands promoteurs. Confirmez l'enregistrement Oqood et que le plan de paiement est lié à des jalons de construction vérifiés, pas au calendrier.