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La Guía de Seguridad para Compradores
para Bali, Tailandia y Dubái.

Antes de depositar dinero en una villa o apartamento en el extranjero, conozca las trampas que hacen que compradores extranjeros lo pierdan todo. La estructura de testaferros, los tipos de títulos legales, las señales de alerta en arrendamientos y pagos, y las preguntas exactas que debe hacer antes de firmar — todo en un PDF en lenguaje claro, diseñado únicamente para su protección.

Qué Contiene

Conozca la trampa
antes de caer en ella.

  • La estructura de testaferros, la causa #1 de pérdida total para compradores extranjeros
  • Los tipos de títulos legales que realmente permiten a extranjeros poseer o mantener propiedades
  • Bali: arrendamiento vs Hak Pakai, y las cláusulas de extensión de arrendamiento que atrapan a compradores
  • Tailandia: la cuota del 49% de propiedad extranjera de condominios y la regla de pago del formulario FET
  • Dubái: depósito en garantía de planos (Ley N.º 8 de 2007), registro RERA/Oqood, y áreas de propiedad absoluta
  • Las señales de alerta en pagos que indican fraude, cuentas de depósito en garantía vs cuentas personales
  • Las preguntas exactas que debe plantear a un notario o abogado colegiado antes de firmar

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La guía completa,
por mercado.

Traducido para su conveniencia. El texto en inglés es el autorizado; esta es información general, no asesoramiento legal.

La Guía Completa

Lo que todo comprador debe verificar

La trampa del testaferro — la causa #1 de pérdida total

  • Un extranjero no puede poseer terreno en propiedad absoluta (Hak Milik) en Indonesia. Si alguien le ofrece 'propiedad absoluta' mediante un testaferro indonesio que mantiene el título 'en su nombre', trátelo como una señal de alarma, no como una solución alternativa.
  • Los tribunales indonesios han dictaminado repetidamente que los acuerdos de testaferro son nulos desde el inicio. El 'beneficiario efectivo' extranjero puede quedar sin ningún derecho exigible sobre el terreno.
  • Bajo las regulaciones de Bali de 2026, las estructuras de testaferro están siendo activamente perseguidas, con riesgo de incautación de activos.
  • Pregunte: '¿Cuál es el tipo exacto de título legal, y qué figura a mi nombre?' Si la respuesta es algo distinto a un título que usted pueda poseer legalmente (Hak Pakai o un arrendamiento registrado/Hak Sewa), deténgase.

Conozca sus tipos de título legal

  • Hak Milik (Propiedad Absoluta): Solo para ciudadanos indonesios. No disponible para extranjeros — ni directamente ni mediante testaferro.
  • Hak Pakai (Derecho de Uso): Puede ser poseído por extranjeros con permiso de residencia válido (KITAS/KITAP). Limitado en tiempo pero renovable.
  • Arrendamiento (Hak Sewa): La ruta segura más común. Usted arrienda por un plazo fijo (a menudo 25-30 años) con términos de renovación acordados por escrito desde el inicio.
  • HGB (Derecho de Construcción): Poseído por entidades legales indonesias (PT PMA), no por individuos — relevante si constituye una empresa.

Lea los términos del arrendamiento antes que nada

  • Confirme la duración exacta del plazo y el mecanismo de renovación. 'Por mutuo acuerdo' no es un derecho de renovación — es una invitación a que le reajusten el precio o le nieguen la renovación al vencimiento.
  • Una cláusula de renovación segura fija el precio o una fórmula clara ahora, por escrito.
  • Verifique qué sucede con cualquier construcción que usted levante al final del arrendamiento.
  • Confirme que el terreno no esté ya arrendado, hipotecado o sujeto a disputa.

Siga el dinero — ruta de pagos

  • Los fondos deben ir a una cuenta de empresa o al depósito en garantía de un notario autorizado — nunca a la cuenta personal de un individuo.
  • Los pagos a cuentas personales son un mecanismo común en el fraude inmobiliario de Bali.
  • Desconfíe de la presión para pagar grandes depósitos rápidamente para 'asegurar' el trato.
  • Consigne cada pago, hito y condición de reembolso en el contrato escrito.

Zonificación, permisos y el edificio mismo

  • Confirme que la zonificación del terreno permita su uso previsto (residencial, turístico/alquiler de villa, comercial). Los terrenos agrícolas de zona verde a menudo no pueden ser edificados.
  • Para construcciones nuevas, verifique que el permiso de construcción (PBG, anteriormente IMB) exista y coincida con lo que se está vendiendo.
  • Para ingresos por alquiler de villa, confirme la base legal — muchas villas de 'inversión' se venden con promesas cuestionables de rendimiento por alquiler.

Investigue al promotor antes de enamorarse

  • Verifique que la empresa esté debidamente registrada (OSS-RBA) y cuánto tiempo ha operado realmente.
  • Busque disputas legales, proyectos inconclusos y quejas — incluyendo foros de expatriados y noticias locales.
  • Sea escéptico de agentes que 'verifican' a un promotor mientras ganan comisión de la misma venta.
  • Si un promotor le presiona o desalienta la revisión legal independiente, retírese.

Las preguntas que debe hacer a su notario (PPAT) antes de firmar

  • ¿Cuál es el tipo exacto de título, y está legalmente disponible para mí como extranjero?
  • ¿Quién es el propietario legal registrado de este terreno ahora mismo, y existen gravámenes?
  • ¿Es este contrato exigible en un tribunal indonesio tal como está redactado?
  • ¿Qué impuestos y tasas aplican, y quién es legalmente responsable de cada uno?
  • ¿Qué diligencia debida independiente recomienda antes de la conclusión?
Área por Área

Dónde compra cambia el riesgo

Cada mercado tiene vecindarios con sus propias trampas. Esto es lo que debe vigilar en las áreas sobre las que más preguntan los compradores extranjeros.

Canggu
La zona de inversión en villas más activa — y la más sobredesarrollada. Muchas villas se asientan en terreno de zona verde (agrícola) que legalmente no puede ser edificado, a menudo sin un permiso de construcción PBG válido. Verifique la zonificación y el permiso antes que nada.
Seminyak
Núcleo turístico maduro y de alto precio, casi enteramente en arrendamiento. Muchos arrendamientos están ahora a medio plazo, así que verifique los años exactos restantes y si el precio de renovación está fijado por escrito — no dejado 'por mutuo acuerdo'.
Ubud
Corazón cultural del interior. Gran parte del terreno es tierra subak (arrozales irrigados) con restricciones patrimoniales y de zonificación; confirme por escrito que la parcela específica es legalmente edificable para su uso previsto.
Uluwatu / Bukit
Zona de acantilados en rápido crecimiento donde el suministro de agua, acceso vial y servidumbres son puntos recurrentes de disputa. Confirme servicios públicos, acceso legal a la parcela, y que las normas de acantilado/retranqueo permitan su construcción.
Sanur
Más tranquilo y establecido, con títulos generalmente más limpios y rendimientos más bajos. Aún así confirme si está obteniendo Hak Pakai o un arrendamiento registrado (Hak Sewa) — nunca una 'propiedad absoluta' mediante testaferro.

Traducido para su conveniencia. El texto en inglés es el autorizado; esta es información general, no asesoramiento legal.

La Guía Completa

Lo que todo comprador debe verificar

La trampa de la empresa testaferro — la causa #1 de pérdida total

  • Un extranjero no puede poseer terrenos directamente en Tailandia. Constituir una empresa tailandesa con accionistas tailandeses 'testaferros' solo para mantener un terreno a tu nombre es ilegal según el Código de Tierras y la Ley de Negocios Extranjeros, y está activamente investigado.
  • Si alguien te ofrece un terreno mediante una empresa tailandesa donde tú controlas todo pero solo posees el 49% de las acciones mientras tailandeses pasivos poseen el 51%, trátalo como una señal de alarma grave, no como una solución alternativa.
  • Pregunta: '¿Exactamente qué título legal tendré, y es registrable a mi nombre?' Si la respuesta honesta depende de testaferros, detente.

Conoce tus vías legales de propiedad

  • Propiedad absoluta de condominio: Un extranjero puede poseer una unidad de condominio directamente — pero solo si el edificio está dentro de su cuota de propiedad extranjera del 49% (Condominium Act B.E. 2522). Obtén confirmación por escrito de que hay un espacio disponible en la cuota.
  • Arrendamiento registrado: Terreno o casa arrendada por hasta 30 años (Civil and Commercial Code Section 540), registrado en el Land Department.
  • Usufruct / superficies: Otros derechos registrables que pueden otorgar a un extranjero uso seguro y legal de un terreno en situaciones específicas.

El límite de arrendamiento de 30 años y el mito de '90 años'

  • La ley tailandesa limita los arrendamientos de propiedad a 30 años. Los arrendamientos '30+30+30' o de '90 años' son promesas privadas, no garantías — las renovaciones no son automáticas y pueden no vincular a un nuevo propietario o a los herederos del arrendador.
  • Un arrendamiento superior a 3 años debe registrarse en el Land Department para ser ejecutable por su plazo completo.
  • Confirma una cláusula explícita que vincule a los herederos y sucesores del arrendador.

Sigue el dinero — enrutamiento de pagos y el formulario FET

  • Para registrar un condominio a tu nombre, tus fondos de compra normalmente deben ingresar a Tailandia desde el extranjero en moneda extranjera, con tu banco tailandés emitiendo un formulario Foreign Exchange Transaction (FET) que indique que el dinero fue para comprar la unidad.
  • Pagar en efectivo, en criptomonedas, a través de un intermediario local, o a una cuenta personal puede hacer imposible el registro legal del título.
  • Los fondos deben ir a la cuenta de empresa registrada o a un agente de depósito en garantía licenciado — nunca a la cuenta personal de un individuo.

Escrituras de propiedad, zonificación y permisos

  • El título de terreno más sólido es un Chanote (Nor Sor 4 Jor) — un título completo con levantamiento GPS. Escrituras menores (Nor Sor 3, Sor Kor 1) pueden ser difíciles de transferir, hipotecar o construir sobre ellas.
  • Para un condominio, confirma que el edificio está registrado bajo el Condominium Act y que existe una escritura de título de unidad.
  • Verifica que el permiso de construcción y, para proyectos más grandes, el Environmental Impact Assessment (EIA) estén en vigor, y que la zonificación permita tu uso previsto.

Investiga al promotor antes de enamorarte

  • Verifica que la empresa esté debidamente registrada (DBD) y cuánto tiempo ha operado realmente.
  • Busca demandas, quiebras, proyectos abandonados y quejas — noticias tailandesas, foros de expatriados y reseñas de Google.
  • Sé escéptico con agentes que 'verifican' a un promotor mientras ganan comisión de la misma venta. Si desalientan una revisión legal independiente, aléjate.

Las preguntas que debes hacer a tu abogado antes de firmar

  • ¿Exactamente qué título legal tendré, y es registrable a mi nombre?
  • Para un condominio, ¿hay un espacio confirmado en la cuota extranjera por escrito de la persona jurídica?
  • ¿Está mi arrendamiento registrado en el Land Department por el plazo completo, y quién está vinculado por cualquier promesa de renovación?
  • ¿Cómo se generará el formulario FET para que pueda registrar el título a mi nombre?
  • ¿Qué impuestos y tasas se aplican en el Land Department, y quién paga cada uno?
Área por Área

Dónde compra cambia el riesgo

Cada mercado tiene vecindarios con sus propias trampas. Esto es lo que debe vigilar en las áreas sobre las que más preguntan los compradores extranjeros.

Phuket
El mercado extranjero más grande de villas y condominios de Tailandia. Cuidado con ventas ilegales de villas mediante empresas testaferro en la costa oeste, y para condominios confirma por escrito un espacio libre en la cuota de propiedad extranjera del 49% del edificio.
Bangkok
Dominado por condominios con sólido registro de títulos. Confirma el espacio en la cuota extranjera de la persona jurídica y revisa el fondo de reserva y las finanzas del edificio antes de comprometerte.
Chiang Mai
Más económico, con más ofertas de arrendamiento y casas con terreno. Insiste en un título Chanote (Nor Sor 4 Jor) — escrituras menores como Nor Sor 3 Gor son más difíciles de transferir, hipotecar o construir sobre ellas.
Koh Samui
Las villas en la isla a menudo se venden en arrendamiento o mediante una estructura de empresa. Inundaciones, acceso legal por carretera y registrar cualquier arrendamiento de 30 años en el Land Department son las verificaciones decisivas.
Pattaya
Alta oferta de condominios y riesgo real de sobreoferta. Verifica la finalización del edificio y un espacio en la cuota; algunos edificios más antiguos tienen deuda de la persona jurídica que se convierte en problema de los propietarios.

Traducido para su conveniencia. El texto en inglés es el autorizado; esta es información general, no asesoramiento legal.

La Guía Completa

Lo que todo comprador debe verificar

El off-plan es donde se pierde el dinero — y la norma de escrow que te protege

  • A diferencia de Bali o Tailandia, un extranjero SÍ PUEDE poseer propiedad freehold en Dubái — pero solo en 'áreas freehold' designadas. El peligro aquí rara vez es la propiedad ilegal; es comprar off-plan a un promotor que se retrasa, se queda sin dinero o nunca completa.
  • Por ley (Dubai Law No. 8 of 2007), todo proyecto off-plan debe estar registrado ante RERA y tus pagos deben ir a una cuenta escrow del proyecto supervisada por el Dubai Land Department — liberados al promotor solo contra hitos de construcción verificados.
  • Si alguna vez te piden pagar a la cuenta corriente ordinaria de un promotor, una cuenta personal, o 'directamente' para asegurar un descuento, detente. El dinero fuera de la cuenta escrow es dinero fuera de la protección de la ley.
  • Pregunta: '¿Cuál es el número de registro del proyecto ante RERA y el número de la cuenta escrow, y cada pago irá a esa cuenta escrow?' Si no pueden darte ambos, no pagues.

Freehold vs leasehold — y dónde se te permite realmente comprar

  • Los extranjeros pueden comprar freehold solo en áreas freehold designadas por el gobierno (por ejemplo Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Dubai Hills y otras). Fuera de estas áreas, la propiedad extranjera generalmente está limitada a derechos de leasehold largo plazo o usufructo.
  • Confirma por escrito si estás comprando freehold o leasehold, y — si es leasehold — el plazo exacto y qué sucede al final del mismo.
  • Un title deed en los EAU es emitido por el Dubai Land Department (DLD). Hasta la finalización, una unidad off-plan se registra en el registro provisional 'Oqood' del DLD, no como un title deed definitivo.
  • Pregunta: '¿Esta unidad está en un área freehold designada, y recibiré un title deed del DLD a mi propio nombre al completarse?'

Verifica que el promotor y el proyecto estén registrados — antes de enamorarte

  • Tanto el promotor como el proyecto específico deben estar registrados ante RERA. Puedes verificar un proyecto, su cuenta escrow y su estado de finalización a través de los canales oficiales del DLD (la app Dubai REST / servicios electrónicos del DLD), no solo el folleto.
  • Busca el historial del promotor: proyectos entregados, retrasos en la entrega, proyectos cancelados y sanciones del DLD/RERA. Dubái tiene un registro público de proyectos off-plan cancelados.
  • Sé escéptico de retornos de alquiler 'garantizados', crecimiento de capital garantizado, o planes de pago post-entrega que suenan demasiado generosos — esto es marketing, no certezas contractuales.
  • Desconfía de agentes que 'verifican' un promotor mientras ganan comisión en la misma venta. En Dubái, los brokers deben estar ellos mismos licenciados por RERA — pide el número RERA / BRN del broker.

Lee el SPA antes que nada

  • El Sale and Purchase Agreement (SPA) (Contrato de Compraventa) es el documento que te vincula. Para off-plan, debe indicar la fecha de finalización/entrega, el calendario de pagos vinculado a hitos de construcción, la cuenta escrow, y qué sucede si el promotor se retrasa.
  • Busca la cláusula de penalización/compensación si el promotor no entrega a tiempo, y el mecanismo de resolución de disputas. Muchos SPAs off-plan están fuertemente inclinados hacia el promotor.
  • Entiende las tarifas del DLD (típicamente una tarifa de transferencia del 4% más tarifas administrativas y de registro Oqood) y quién las paga — y los cargos por servicios que deberás cada año después de la entrega.
  • Confirma qué sucede con tus pagos si el proyecto se cancela: bajo la ley de escrow, los fondos de proyectos cancelados se gestionan a través del DLD, pero el proceso y el tiempo importan.

Sigue el dinero — enrutamiento de pagos

  • Cada pago debe ir a la cuenta escrow de RERA nombrada para ese proyecto específico — nunca a un individuo, nunca a una empresa no relacionada, nunca en efectivo o criptomoneda para 'ahorrar tarifas'.
  • Compara el nombre y número de la cuenta escrow en tu instrucción de pago con el SPA y con el registro del DLD del proyecto.
  • Guarda comprobante de cada pago; lo necesitarás para registrar la unidad y, si algo sale mal, para hacer un reclamo.
  • Desconfía de la presión para pagar grandes cantidades rápidamente para 'asegurar' un precio antes de haber verificado el proyecto y el escrow.

Cargos por servicios, entrega y las cosas que sorprenden a compradores extranjeros

  • Después de la entrega pagas cargos por servicios anuales establecidos por comunidad y supervisados bajo las normas de propiedad conjunta de Dubái. Estos varían ampliamente — verifica la tarifa por pie cuadrado antes de comprar, no después.
  • En la entrega, inspecciona la unidad (una verificación de 'snagging') antes de tomar posesión y antes del pago final donde el SPA lo permita.
  • Si estás comprando propiedad lista (no off-plan), el contrato de reventa estándar es el 'Form F' (Contrato de Venta Unificado) del DLD, usualmente con un depósito retenido por un conveyancer registrado o la oficina fiduciaria del DLD.
  • Las hipotecas, si las hay, deben estar registradas ante el DLD; confirma que cualquier hipoteca existente sobre la propiedad esté liquidada antes de la transferencia.

Las preguntas que debes hacer a tu abogado antes de firmar

  • ¿Este proyecto y su cuenta escrow están registrados ante RERA y el DLD, y cuál es el estado actual del proyecto?
  • ¿La unidad está en un área freehold designada, y recibiré un title deed del DLD a mi propio nombre (o un registro Oqood ahora, para off-plan)?
  • ¿Cada pago irá a la cuenta escrow del proyecto, y cuál es el nombre y número de esa cuenta?
  • ¿Cuáles son las obligaciones y penalizaciones del promotor si la finalización se retrasa, y qué sucede con mi dinero si el proyecto se cancela?
  • ¿Cuáles son las tarifas totales del DLD, tarifas de registro y cargos por servicios continuos, y quién es responsable de cada uno?
Área por Área

Dónde compra cambia el riesgo

Cada mercado tiene vecindarios con sus propias trampas. Esto es lo que debe vigilar en las áreas sobre las que más preguntan los compradores extranjeros.

Dubai Marina
Freehold establecido con mayormente stock listo — pero altos cargos por servicios anuales. Confirma la tarifa de cargo por servicios por pie cuadrado y el historial de snagging/mantenimiento del edificio antes de comprar.
Downtown Dubai
Freehold premium, mayormente completado. Verifica que el title deed del DLD esté emitido a tu propio nombre y presupuesta cargos por servicios premium en la entrega.
Palm Jumeirah
Freehold, con frecuente reventa (transacciones Form F). Confirma que no haya hipoteca existente sobre la unidad y que los derechos de acceso a playa y áreas comunes estén claramente documentados.
Business Bay
Fuerte oferta off-plan. Insiste en el número de registro del proyecto ante RERA y la cuenta escrow, y trata la fecha de entrega comercializada como una afirmación a verificar, no una promesa.
Jumeirah Village Circle (JVC)
Un punto caliente off-plan asequible con muchos promotores más pequeños y riesgo real de retraso. Verifica el historial de entrega del promotor y que cada pago vaya a la cuenta escrow del proyecto.
Dubai Hills Estate
Freehold de planificación maestra, mayormente off-plan de promotores importantes. Confirma el registro Oqood y que el plan de pagos esté vinculado a hitos de construcción verificados, no al calendario.